原創(chuàng) 江西同致房?jī)r(jià)評(píng)估信息部 江西同致房?jī)r(jià)評(píng)估 3月23日

近年來(lái)，南昌房?jī)r(jià)普遍突破萬(wàn)元，甚至在紅谷灘區(qū)、西湖區(qū)、東湖區(qū)的部分區(qū)域，房?jī)r(jià)已達(dá)到2萬(wàn)至3萬(wàn)左右。曾經(jīng)的土拍“地王”上市后，房?jī)r(jià)基本上相對(duì)偏高。但項(xiàng)目的最終房?jī)r(jià)是由土地成本、建安工程費(fèi)、稅費(fèi)、利潤(rùn)等10多種因素構(gòu)成。樓面價(jià)和房?jī)r(jià)是什么關(guān)系？其實(shí)樓面價(jià)只是房?jī)r(jià)的組成部分之一，其反映的是樓盤售價(jià)中包含的土地成本。

2016-2020年期間，南昌上市樓盤共有106個(gè)。

●從數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)年的“地王”上市后，房?jī)r(jià)大部分處于高位，樓面價(jià)占房?jī)r(jià)比值均突破50%；

●從各年度來(lái)看，南昌平均樓面價(jià)占房?jī)r(jià)比值除2016年外，比值在40%-50%之間；

●從各區(qū)域來(lái)看，灣里區(qū)樓面價(jià)占房?jī)r(jià)比值最低為36.1%，其他區(qū)域平均樓面價(jià)占房?jī)r(jià)比值均在40%以上；

一、樓面價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系

1、什么是樓面價(jià)

樓面價(jià)是指土地價(jià)格除以該土地的允許最大建筑面積。基本上每塊供應(yīng)出讓的土地，政府都會(huì)規(guī)劃好容積率，通過(guò)容積率測(cè)算出地塊最大建筑面積。簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)，樓面價(jià)就是土地總價(jià)分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e上的價(jià)格，代表一平方米的房款里包含多少土地成本。

樓面地價(jià)＝土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積 ＝土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率

土地總價(jià)=土地單價(jià)×土地面積

規(guī)劃建筑面積＝土地面積×容積率

以南昌土拍為例，紅谷灘區(qū)一宗位于九龍湖片區(qū)閣皂山大道以東、上饒大街以南的DAEJ2020051地塊，土地面積為172049.53㎡，最大容積率為2.91，成交總價(jià)為167745.5萬(wàn)元。該地塊被江西平創(chuàng)置業(yè)有限公司競(jìng)得，預(yù)計(jì)開發(fā)項(xiàng)目名稱為平安新力理想城。其樓面價(jià)為：

樓面價(jià)=1677455000÷（172049.53×2.91）=3351（元/㎡）

2、什么是房?jī)r(jià)

房?jī)r(jià)（房地產(chǎn)價(jià)格）是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，即房?jī)r(jià)=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。房?jī)r(jià)的組成部分不只是土地成本，還包含建設(shè)工程費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)銷成本、利潤(rùn)等10多種因素。房地產(chǎn)開發(fā)的任意一項(xiàng)成本都會(huì)影響到房?jī)r(jià)，但不可以決定房?jī)r(jià)。

其中，土地成本作為最基本的構(gòu)成因素，所占比例也是最大的。一般情況下，土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例40%左右，同時(shí)還要進(jìn)一步分析土地的獲取途徑，如是通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)激烈拍賣，土地成本有可能占到開發(fā)成本的60%左右甚至更高。

2017年5月12日開拍的西湖區(qū)朝陽(yáng)新城云卿路以北、培英路以西的地塊DABJ2017004，為純住宅用地，土地面積為48628.43㎡，容積率＞1.0且≤2.2。當(dāng)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)吸引了大名城、中海、華潤(rùn)、碧桂園、華邦、正榮、聯(lián)發(fā)、金科、金地、美的、國(guó)貿(mào)、陽(yáng)光城、招商、平安、中梁共15家房企參與競(jìng)拍。經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)拍，地塊花落大名城地產(chǎn)，成交總價(jià)14.78億元，成交樓面價(jià)13820元/㎡，成為當(dāng)年南昌新地王。該地塊開發(fā)項(xiàng)目為名城紫金軒（銀河灣花園），2019年6月項(xiàng)目上市開盤均價(jià)為16600元/㎡，其樓面價(jià)占房?jī)r(jià)比例達(dá)到83.3%。

二、南昌市上市樓盤樓面價(jià)占房?jī)r(jià)比值情況

樓面價(jià)與房?jī)r(jià)比值可以反映土地成本占房?jī)r(jià)的比例。

1、南昌上市樓盤樓面價(jià)占房?jī)r(jià)比值整體情況

2016-2020年南昌市成交的居住用地中已經(jīng)開盤上市項(xiàng)目共106個(gè)，樓面價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為43.4%，最低比例為6.4%，最高比例為87.5%。其中，樓面價(jià)占房?jī)r(jià)比例為50%以上的樓盤占39%，共有41個(gè)樓盤；樓面價(jià)占房?jī)r(jià)比例為40%-50%的樓盤占21%，共有22個(gè)樓盤；樓面價(jià)占房?jī)r(jià)比例為30%-40%的樓盤占20%，共有21個(gè)樓盤。尤其是，當(dāng)年的土拍“地王”，在上市后，樓面價(jià)占房?jī)r(jià)比值基本上突破50%?？梢?，這5年內(nèi)，南昌市土地拍賣市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，土地成本在房?jī)r(jià)中占比較高。

2、南昌上市樓盤樓面價(jià)占房?jī)r(jià)比值年度情況

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從開盤情況來(lái)看，2018年南昌開盤上市項(xiàng)目最多，為28個(gè)；2020年開盤上市項(xiàng)目最少，僅有11個(gè)。從樓面價(jià)占房?jī)r(jià)比值來(lái)看，除2016年外，2017-2020年南昌上市樓盤樓面價(jià)與房?jī)r(jià)的平均比值在40%以上。尤其是2017年達(dá)到峰值，樓面價(jià)占房?jī)r(jià)的平均比值為48.4%。2017年共有21個(gè)上市樓盤，只有6個(gè)樓盤樓面價(jià)占房?jī)r(jià)比值在40%以下，其余均大于40%。其中，樓面價(jià)占房?jī)r(jià)比值最高值為87.5%，是位于南昌市高新區(qū)蜚英路以西、新月路以北的地塊DAFJ2017007，地塊成交樓面價(jià)為9450元/㎡，該地塊上開發(fā)樓盤為華邦觀湖別院，開盤均價(jià)為10800元/㎡。

2017年3月，南昌樓市限購(gòu)升級(jí)，為落實(shí)國(guó)家及省有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)持房子“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，擴(kuò)大限購(gòu)范圍，加大住宅限貸力度。同年9月南昌相繼出臺(tái)“三限房”政策和“限售令”。之后，南昌樓市一直在從嚴(yán)政策管制下，土地市場(chǎng)也受到影響，2018年出現(xiàn)回落，樓面價(jià)占房?jī)r(jià)比值為40.1%。隨著樓市穩(wěn)定，樓面價(jià)占房?jī)r(jià)的平均比值呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

3、南昌上市樓盤樓面價(jià)占房?jī)r(jià)比值各區(qū)域情況

從各區(qū)域來(lái)看，灣里的樓面價(jià)占房?jī)r(jià)比值最低，為36.1%，其他區(qū)域平均樓面價(jià)占房?jī)r(jià)比值均在40%以上。青云譜區(qū)的樓面價(jià)占房?jī)r(jià)比值最高，為48.1%，其中，位于青云譜區(qū)蘭宮北路以南、岱山大道以西、墨家路以東的地塊DADJ2019007，樓面價(jià)占房?jī)r(jià)比值達(dá)到64.5%，其樓盤項(xiàng)目名稱為融創(chuàng)雪個(gè)庭，地塊成交樓面價(jià)為10638元/㎡，開盤均價(jià)為16500元/㎡。

表1  2016-2020年南昌各區(qū)域上市樓盤樓面價(jià)占房?jī)r(jià)比值情況