花開麗園 估價師平臺
此篇土地估價報告評審標準，估價師平臺曾在2019年第一時間發(fā)布（土地估價報告評審標準（最新修訂版））。應(yīng)諸多網(wǎng)友給公眾號留言的要求：今天重發(fā)土地估價師報告評審標準如下：
本評審標準在修訂過程中，盡管考慮了實際工作中可能會遇到的各種情況，建議了各種可能的應(yīng)對方法，但本評審標準依然僅適用于在估價活動過程中最常見和最一般的情況，具體評審個案，根據(jù)估價對象及估價目的不同，評審人應(yīng)結(jié)合工作經(jīng)驗，具體問題具體分析。
——估價師平臺
評審標準見附件。本文比較長，適合收藏慢慢看。（文后記得點贊 收藏 ！）
法定評估業(yè)務(wù)中的《土地估價報告》，評審結(jié)果定性分“合格”和“不合格”兩類，當出現(xiàn)以下情形，直接判定為“不合格”報告：
——缺少土地估價專業(yè)評估師簽字或機構(gòu)蓋章（或使用合同章、報告專用章、財務(wù)章等代替），或簽字土地估價專業(yè)評估師不在備案函名錄內(nèi)等；——基準地價成果與待估宗地的估價期日超6年，采用基準地價系數(shù)修正法；——未上傳備案函且未在行政部門備案的（已備案的降0.5等）；——無充分理由僅采用一種評估方法評估，且未按《規(guī)程》要求附相關(guān)證明材料的。對直接評定為“不合格”的法定土地估價報告，仍需按定量評審要求進行評審，指出估價報告存在的問題。
重點審查項目名稱、受托估價單位、估價報告編號、技術(shù)報告編號、提交報告日期、電子備案號（含二維碼）是否齊全。
電子備案號（含二維碼）需另行生成，報告?zhèn)浒赶到y(tǒng)中查閱的報告是評估機構(gòu)直接上傳的報告，故若在系統(tǒng)直接評審僅需判斷封面頁是否有“電子備案編號”項目。
重點審查估價對象所在市、縣全名（與項目名稱中市、縣全名是否一致）、估價目的、估價機構(gòu)全稱、提交報告年度是否完整。
估價目的必須表述準確、規(guī)范，說明委托方何種需要（如：出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價入股、清算、征收補償、課稅等）、估價結(jié)果應(yīng)用方向。出讓評估需符合《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號，以下簡稱“4號文”）要求，有相關(guān)說明。
應(yīng)說明評估依托的具體經(jīng)濟行為，說明不明確或沒有說明的應(yīng)扣分。出現(xiàn)評估目的與委托方真實需求或有關(guān)規(guī)定相矛盾、不適合的應(yīng)扣分，如，將課稅評估表述為處置或清算。
以下情形可以評定為五等以下：1.出現(xiàn)兩個估價目的；2.估價標的不符合土地處分的有關(guān)規(guī)定或評估目的違反法律法規(guī)強制規(guī)定，例如不能交易、抵押、轉(zhuǎn)讓或者不能被征收征用的土地卻出現(xiàn)了相對應(yīng)的評估目的。
重點審查：1.估價依據(jù)是否充分，法律、法規(guī)、政策文件，技術(shù)規(guī)程和其他技術(shù)依據(jù)，委托方提供的資料，估價人員實地勘查資料等四類是否齊全，表述是否規(guī)范，涉及法律、法規(guī)、政策文件的，應(yīng)注明文號、生效日期；2.政策和法規(guī)是否考慮了最新政策調(diào)整、是否具有針對性。
應(yīng)結(jié)合評估目的、評估假設(shè)、估價技術(shù)過程檢查是否引用了特殊規(guī)定和標準以及有關(guān)權(quán)屬證明，如有應(yīng)列明。
一般情況下，估價期日與估價日期接近并與委托函一致。出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價入股、清算、征收補償、課稅等目的的，常規(guī)都是在踏勘過現(xiàn)場、在估價工作周期之間的某個時點，涉及財務(wù)記賬的多數(shù)選擇月末。對追溯性評估和預(yù)測性評估應(yīng)給出相應(yīng)說明。對于征收評估、因司法判決等對估價期日有特殊要求的應(yīng)按規(guī)定確定估價期日并說明理由，否則應(yīng)扣分。如委托方認為要求估價期日與常規(guī)不一致的，應(yīng)充分說明理由，論證其合理性方可作為例外處理且不扣分。
重點審查：地價定義應(yīng)符合國家法律法規(guī)、規(guī)程規(guī)范的規(guī)定并與評估目的相一致，土地使用權(quán)性質(zhì)、年期，估價期日，價格類型（公允市場價格或抵押價格或清算價格或快速變現(xiàn)價格或拍賣底價或重置成本價或征收征用補償價等），實際與設(shè)定開發(fā)程度、用途、容積率等，以及設(shè)定理由；其他需要定義事項。
以下情形可以評定為五等以下：3個及以上缺項；或某項設(shè)定與估價結(jié)果不一致，如開發(fā)程度設(shè)定、容積率設(shè)定等。
重點審查：土地單價（盡可能分列樓面地價、地面單價等）、總價、大寫、幣種；估價結(jié)果一覽表及相關(guān)說明和蓋章。對涉及抵押的估價，應(yīng)注明上述估價結(jié)果中是否包含法定優(yōu)先受償款、抵押物抵押、使用及處置時的登記費用、過戶稅費、拍賣傭金、司法訴訟費用及其他應(yīng)付費用等。
根據(jù)“4號文”，出讓地價的土地估價報告：1.涉及協(xié)議出讓最低價標準、工業(yè)用地出讓最低價標準等最低限價的，在土地估價報告的“估價結(jié)果”部分，應(yīng)同時列出評估結(jié)果，以及相應(yīng)最低限價標準；2.在土地估價報告的“估價結(jié)果”部分，應(yīng)有明確的底價決策建議及理由。
1.前提條件和假設(shè)條件（1%）, 包括：估價依據(jù)的可靠性、市場的客觀性、估價對象的用途設(shè)定、年期設(shè)定、估價期日設(shè)定等；
2.估價結(jié)果和估價報告使用的限制性（1%），包括：發(fā)生效力的法律依據(jù)、使用方向與限制條件、有效期、使用權(quán)及解釋權(quán)、違規(guī)使用的法律責(zé)任；
3.對需要特殊說明的事項（3%），包括：資料來源及未經(jīng)確認或無法確認的資料（如：無法實地確認的事項和評估中采用的地價指數(shù)修正）、對估價結(jié)果和估價工作可能產(chǎn)生影響的變化事項（如地價指數(shù)、開發(fā)程度、設(shè)定用途等）以及采取的相應(yīng)措施；估價對象的特殊性及特殊處理說明（如：設(shè)定了與證載用途不符或者設(shè)定的開發(fā)程度與估價期日實際開發(fā)程度不符）、其他說明（如：涉及抵押估價，應(yīng)增加變現(xiàn)能力分析和風(fēng)險提示說明等）。
