（2）對象房地產(chǎn)類別的確認(rèn)

根據(jù)我國的房地產(chǎn)管理體系，房產(chǎn)可按用途分類確認(rèn)，土地按土地性質(zhì)、地段等級結(jié)合用途分類確認(rèn)。

注意：國有劃撥、出讓、集體土地、使用權(quán)年限、建筑物合理壽命。

（3）對象房地產(chǎn)數(shù)量的確認(rèn)

按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第4.0.5條規(guī)定：房地產(chǎn)估價(jià)人員必須對產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)。同時(shí)為避免糾紛，房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)依據(jù)委托人提供的權(quán)屬證書、填報(bào)的面積和其他具體資料對房地、地產(chǎn)數(shù)量的確認(rèn)，重點(diǎn)是確定房屋（戶內(nèi)）建筑面積、土地面積。委托方提供的評估資料記載上的面積與實(shí)際面積若出現(xiàn)差異，要了解其原委。評估人員往往不容易做到具體地計(jì)算測量，但至少應(yīng)以目測或步測，憑經(jīng)驗(yàn)來測定。當(dāng)發(fā)現(xiàn)整幢建筑或其他設(shè)施漏列時(shí)，應(yīng)建議委托方補(bǔ)充書面資料或予以明確。若申報(bào)面積不實(shí)，應(yīng)以實(shí)測面積經(jīng)委托方認(rèn)可或建議測繪，作為估價(jià)依據(jù)。

2、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)

權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)是在核實(shí)房地實(shí)物有無及其狀態(tài)之后，確認(rèn)其歸屬關(guān)系。權(quán)屬關(guān)系一般分為所有權(quán)和使用權(quán)，但在具體確認(rèn)過程中，由房地經(jīng)營的多樣性可派生出多種權(quán)利關(guān)系。評估應(yīng)明確確認(rèn)房地產(chǎn)的一切權(quán)利關(guān)系，核實(shí)其權(quán)利關(guān)系是否存在及與其委托資料所載明的內(nèi)容是否一致。

(1)所有權(quán)的確認(rèn)

主要是查對產(chǎn)權(quán)證明。對于土地，主要是區(qū)分國有地劃撥、國有地出讓和集體所有地；對于房屋，主要是區(qū)分房改房、商品房（安置房）、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、私房（或個(gè)人所有）和單位用房等產(chǎn)權(quán)，同時(shí)注意是否有共有、他項(xiàng)權(quán)利記載、其他影響價(jià)值內(nèi)涵的差異性。

(2)用益權(quán)的確認(rèn)

主要是查對房地產(chǎn)的使用與經(jīng)營收益權(quán)利，包括土地的使用權(quán)、地面收益權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。

(3)擔(dān)保物權(quán)的確認(rèn)

擔(dān)保物權(quán)主要是指用房地作為建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系的擔(dān)保條件，如抵押權(quán)。

(4)限制性權(quán)利的確認(rèn)

主要是查對房地產(chǎn)經(jīng)營、使用、轉(zhuǎn)租等方面的限制性權(quán)利和其他權(quán)益狀況。有限制性權(quán)的房地產(chǎn)，在所有權(quán)與使用權(quán)相對分離時(shí)，其價(jià)格會(huì)發(fā)生收益結(jié)構(gòu)性變化。如所有者出租房地產(chǎn)，承租方無轉(zhuǎn)租權(quán)，則承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格會(huì)降低。對房地產(chǎn)權(quán)利關(guān)系的確認(rèn)實(shí)質(zhì)是對整體房地產(chǎn)的完全價(jià)格按權(quán)屬關(guān)系進(jìn)行分割，權(quán)利愈充分，其價(jià)格構(gòu)成因素就愈多。在當(dāng)前的房地產(chǎn)估價(jià)中，應(yīng)特另注意所有權(quán)、使用權(quán)、抵押擔(dān)保權(quán)及與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)的確定，查實(shí)國家主管機(jī)關(guān)簽發(fā)的權(quán)屬證明及委托人提供的當(dāng)事人雙方簽訂的契約，區(qū)分權(quán)利范圍及其對等利益關(guān)系。

3、與房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核對

對廠房或工區(qū)等多棟建筑物的評估，應(yīng)注意對委托人提供的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核對，主要是核實(shí)房地產(chǎn)的原始價(jià)值、凈值；使用過程擴(kuò)建、改建、修繕的追加值；地產(chǎn)的使用權(quán)利期、費(fèi)用支付額、土地改造投資、與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)與債務(wù)等，作為估價(jià)結(jié)果的對照，注意價(jià)值差異的分析，保證估價(jià)結(jié)果的客觀。

（二）常用幾種不同估價(jià)方法的查勘側(cè)重點(diǎn)

1、市場法：在完成估價(jià)對象查勘的同時(shí)，對選取的可比實(shí)例應(yīng)同步進(jìn)行查勘，特別是交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素，福估指數(shù)、注意可比實(shí)例成交價(jià)格的內(nèi)涵的核查。注意統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。

2、收益法：對同類型客觀潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益、資本化率、法定年限、使用年限、租約限制等關(guān)鍵因素進(jìn)行查勘和核對。

3、成本法：重點(diǎn)是對建筑物的結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、作法、材料、設(shè)備、配件、具體尺寸、建成年份、耐用年限、設(shè)計(jì)使用壽命、其他成本進(jìn)現(xiàn)場查勘，并對土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、建安費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、預(yù)計(jì)凈殘等過程費(fèi)用進(jìn)行調(diào)查。

注意：結(jié)合《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》對成本法估價(jià)中的建筑物折舊與成新率，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價(jià)值損失的認(rèn)定，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊。

4、假設(shè)開發(fā)法：重點(diǎn)查勘待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況、開發(fā)建設(shè)期、需增加投入、施工限制、規(guī)劃限制、資金的時(shí)間價(jià)值、市場需求變化分析、其他影響開發(fā)價(jià)值的因素。

5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法：重點(diǎn)是基準(zhǔn)地價(jià)包含的區(qū)域，估價(jià)對象在該區(qū)域的部位、呈現(xiàn)的特點(diǎn)，對交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素和其他影響基準(zhǔn)地價(jià)修正使用的因素。

三、現(xiàn)場查勘的方法

現(xiàn)場查勘是房地產(chǎn)估價(jià)的一項(xiàng)深入調(diào)查研究工作，應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備，并講究工作方法?？蓺w結(jié)為以下程序。

1、準(zhǔn)備

①事前周密計(jì)劃：核對委托人對待估價(jià)對象的權(quán)屬資料提供的完整性，盡可能多地收集估價(jià)對象涉及的區(qū)域信息、樓盤信息、估價(jià)對象總平面圖、典型房屋結(jié)構(gòu)及造價(jià)等信息。研究資料，根據(jù)估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)確定所需要的重點(diǎn)信息、查勘線路，提出查勘大綱，帶著問題去查勘，目標(biāo)明確。

②確定參與人員：按照規(guī)范和規(guī)定，2人以上共同進(jìn)行，拆遷和抵押目的的估價(jià)必須是有估價(jià)師前往查勘。同時(shí)應(yīng)結(jié)合估價(jià)目的、擬采用的估價(jià)方法，確定有專長的估價(jià)人選。如擬采用成本法，應(yīng)派出熟悉工程技術(shù)和建安造價(jià)的估價(jià)人員，若采用市場法，應(yīng)有對樓盤和市場熟知的人員參加。但我們提倡復(fù)合性人才，每個(gè)估價(jià)員均應(yīng)有相關(guān)知識，發(fā)揮幫帶作用，讓每個(gè)估價(jià)人員都能獨(dú)擋一面，獨(dú)立工作。

③攜帶工具：攜帶好數(shù)碼照相機(jī)、指南針、卷尺和皮尺、激光測距儀、查勘記錄表和筆等工器具。對明知爭議較大的，最好進(jìn)行錄像，準(zhǔn)備攝相機(jī)和膠卷相機(jī)。

④確定時(shí)間：聯(lián)系好估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)人和房產(chǎn)、地產(chǎn)管理人員，保證有關(guān)人員能一同前往定查勘，便于了解現(xiàn)狀與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的差異、與權(quán)屬證書的差異，提高效率。

2、現(xiàn)場踏勘

①普查：核對帳物，清點(diǎn)房產(chǎn)棟號、建設(shè)年限、結(jié)構(gòu)類別，對重列、漏列作好記錄。

②重點(diǎn)查勘：按照查預(yù)定的勘順序進(jìn)行，具體為房地產(chǎn)位置確定、對區(qū)域和環(huán)境的查勘、對小區(qū)和環(huán)境的查勘，對房地產(chǎn)所處的樓宇的查勘，對具體房地產(chǎn)單元房的查勘。

③記錄和分析：按照估價(jià)對象特點(diǎn)，對房屋進(jìn)行詳細(xì)查勘記錄。宏觀面，以照相機(jī)為主要工具，按照查勘順序進(jìn)行逐一拍攝；微觀者，進(jìn)行實(shí)地測量，同步在記錄表上逐一登記。當(dāng)場分析，認(rèn)為對有必要的因素增加查勘，以提高一次性查勘效率。

3、踏勘資料

①確認(rèn)的房地產(chǎn)：按照委托人提供的權(quán)屬資料核對確認(rèn)估價(jià)對象，驗(yàn)證基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

②野外資料查驗(yàn)：按照查勘順序進(jìn)行資料整理，由遠(yuǎn)及近，由大及小、由外至內(nèi)，由低到高，結(jié)合查勘記錄表和照片，按照檔案要求初步查驗(yàn)、分析，來確定查勘工作是否可以結(jié)束。

③內(nèi)業(yè)整理。回到公司，應(yīng)立即進(jìn)行野外資料歸檔工作，一者，保證在最佳的記憶狀態(tài)完成照片的標(biāo)注和內(nèi)業(yè)整理，保證信息安全；二者，清空相機(jī)、攝相機(jī)的記憶卡內(nèi)容，保證隨時(shí)可外出進(jìn)行下個(gè)項(xiàng)目的查勘。

內(nèi)業(yè)整理還應(yīng)按照估價(jià)作業(yè)要求，結(jié)合估價(jià)方法進(jìn)一步進(jìn)行資料的整理，并作出具體分析，開始報(bào)告的編制，同時(shí)積累類似估價(jià)案例庫。

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