法信 ·司法觀點

1.房屋價值評估的主要方法

房地產(chǎn)評估是一項專業(yè)性很強的工作，只有做到科學、嚴謹、細致，才能得出比較合理、準確的評估報告。從目前全國各地的一些做法看，主要的評估方法有市場法、成本法、收益法、假設開發(fā)法等以下幾種：

1．市場法又稱市場比較法，是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做合理的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)；

2.成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法；

3．收益法是根據(jù)被拆遷房屋未來的正常收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

4．假設開發(fā)法是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。對被征收房屋運用假設開發(fā)法求取熟地價值（指已做補償安置的城市空地價值）的目的是對市場比較法和成本法得出的拆遷房屋貨幣補償金額進行驗證。《國有土地上房屋征收評估辦法》第13條規(guī)定：“注冊房地產(chǎn)估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估?？梢酝瑫r選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果?！?/span>

總體而言，房屋征收最適宜的辦法應當是市場法，本條規(guī)定的“不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”即主要體現(xiàn)的是市場法所得出的結(jié)論。

注：上文中“本條”指《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條。

（摘自江必新：《國有土地上房屋征收與補償條例理解與適用》，中國法制出版社2012年4月出版，第189-190頁。）

2.房屋價值評估的程序

（1）接受評估任務。指房屋作價評估的具體工作人員，接受上級主管部門或委托單位的委托開展具體評估工作。接受評估任務時，應弄清征收項目的地點、范圍、時間要求、方式方法，辦妥有關(guān)手續(xù)（主要體現(xiàn)在《國有土地上房屋征收評估辦法》第4至8條）；

（2）評估前的準備。指以充分完備可靠的實際資料為基礎(chǔ)，準備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必需的資料；

（3）現(xiàn)場勘查。指評估人員對被征收房屋的各項技術(shù)資料進行現(xiàn)場測定的行為（主要體現(xiàn)在《國有土地上房屋征收評估辦法》第12條）；

（4）資料的綜合和分析。其目的是合理地確定被征收房屋作價補償?shù)幕緮?shù)據(jù)，為補償工作提供可靠的依據(jù)（主要體現(xiàn)在《國有土地上房屋征收評估辦法》第13至15條）；

（5）編寫評估報告。指評估人員綜合被征收房屋資料，提出作價評估意見，具體確定被征收房屋價格的重要過程。一般可以采取表格形式和文字形式兩種。在具體工作中采取表格形式的評估報告比較簡單方便，一目了然，但遇到較復雜特殊的建筑物難以在表格內(nèi)表達清楚時，應采用文字形式的評估報告把評估中的全部內(nèi)容表達清楚詳盡（主要體現(xiàn)在《國有土地上房屋征收評估辦法》第15至19條）；

（6）評估復核和審批。指在評估工作人員完成評估工作后，由復核人員到實地進行復核，復核后報審批人員進行審批。審批人員認為有必要，可以請評估工作人員或者復核工作人員作出解釋性說明，以免發(fā)生失誤。評估的復核人員與審批人員應對已完成的各種成果資料負責（主要體現(xiàn)在《國有土地上房屋征收評估辦法》第20至25條）。

上述程序只是粗線條的勾畫，具體的評估機構(gòu)的選定、評估報告的公示和送達等相關(guān)程序體現(xiàn)在《國有土地上房屋征收評估辦法》及其他相關(guān)規(guī)定之中。

（摘自江必新：《國有土地上房屋征收與補償條例理解與適用》，中國法制出版社2012年4月出版，第190頁。）

法信 ·法律條文

1.《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十九條　對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

第二十條　房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

2.《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》

第三十二條　房地產(chǎn)估價報告應當由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，并有至少2名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

3.《國有土地上房屋征收評估辦法》

第十三條　注冊房地產(chǎn)估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。