房屋裝修價(jià)值評(píng)估

發(fā)布時(shí)間：2023-04-06 14:33

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房屋裝修價(jià)值評(píng)估

一、房屋裝修定義

房屋裝修是指開(kāi)鑿墻體、樓地面、移動(dòng)窗位置、拆改承重或非承重結(jié)構(gòu)、增設(shè)房屋分隔結(jié)構(gòu)、改善房屋外觀及裝飾室內(nèi)布局等行為。裝修分室內(nèi)裝修和室外裝修兩部分。室外裝修是指房屋室外的裝飾。室內(nèi)裝飾裝修附著于建筑物主體，無(wú)法與建筑物剝離，裝修的形式及內(nèi)容涉及面廣，大類包括地面、墻面、天棚、門窗、水電等部分，細(xì)分又包括地坪、墻面處理、防水、抹灰、面層，水電包括強(qiáng)電、弱電、開(kāi)關(guān)、插座、布線、管道，廚衛(wèi)包括衛(wèi)浴潔具、櫥柜灶具等，工程施工過(guò)程復(fù)雜，工程細(xì)分種類繁多，工程隱蔽，裝修材料價(jià)格差異大，各種用途的房產(chǎn)及業(yè)主個(gè)人喜好、經(jīng)濟(jì)條件的差別，裝修風(fēng)格各異，千差萬(wàn)別。

二、關(guān)于評(píng)估目的

在涉及到商品房、別墅、工廠、店鋪、ktv等的拆遷、搬遷、損失賠償、轉(zhuǎn)讓、退租以及法律訴訟等時(shí)經(jīng)常會(huì)牽涉到裝修資產(chǎn)評(píng)估，要對(duì)裝修類資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估定價(jià)。此時(shí)就需要專業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)相關(guān)裝修進(jìn)行評(píng)估，以便支持上述各種經(jīng)濟(jì)行為。

三、確定評(píng)估范圍

在進(jìn)行房屋裝修價(jià)值評(píng)估工作中，評(píng)估工作人員在承接評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)就需要向委托人詳細(xì)了解裝修風(fēng)格、使用年限、原始投入資金等信息，再到現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)實(shí)際對(duì)裝飾裝修材料種類和工程量進(jìn)行核實(shí)確認(rèn)。

現(xiàn)場(chǎng)勘查主要涉及：

①吊頂材料：鋁扣板、石膏板、鋁方等；

②內(nèi)墻材料：墻面掛網(wǎng)、乳膠漆、壁紙等；

③地面材料：地磚、木板、地毯等裝飾材料；

④隔斷材料：不銹鋼鋼化玻璃隔斷、輕鋼龍骨石膏板隔斷、移動(dòng)隔斷等；

⑤室內(nèi)裝飾用品及配套設(shè)備：裝飾燈具、空調(diào)設(shè)備、衛(wèi)生潔具等；

⑥電氣設(shè)備材料：變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、燈具及相關(guān)管線等；

⑦給排水：給水系統(tǒng)、污水排水系統(tǒng)、衛(wèi)生潔具及相關(guān)管線等；

⑧消防：消防栓系統(tǒng)、煙感噴淋系統(tǒng)及相關(guān)管線等。

四、評(píng)估方法

在房屋裝飾裝修評(píng)估業(yè)務(wù)中，由于房屋裝修無(wú)法單獨(dú)產(chǎn)生收益，所以不適用收益法進(jìn)行評(píng)估，由于裝飾裝修本身多樣性、差異性、復(fù)雜性，市場(chǎng)上很難找到相同裝修的房屋，其原始造價(jià)也很難取得；在房屋裝修項(xiàng)目中，較多的采用成本法進(jìn)行評(píng)估價(jià)值。以下分析成本法測(cè)算過(guò)程中主要考慮的幾項(xiàng)內(nèi)容。首先需要清楚的是評(píng)估范圍，了解委托方的實(shí)際需求，然后確定待估房屋裝飾裝修工程量，從實(shí)際角度出發(fā)，了解各種項(xiàng)目的預(yù)算，對(duì)裝飾裝修材料細(xì)分定價(jià)得出客觀合理的評(píng)估價(jià)值。

房屋裝修工程評(píng)估方法

1、重置成本法

評(píng)估值＝重置成本×成新率

2、重置成本的確定

重置成本=人工費(fèi)+材料費(fèi)+機(jī)械費(fèi)+其他費(fèi)用

①人工費(fèi)，即房屋裝飾裝修過(guò)程中產(chǎn)生的人工費(fèi)用。一般按照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)建筑工程人工費(fèi)用計(jì)算。

②材料費(fèi)，房屋裝修材料費(fèi)用占了房屋裝修一大半成本，材料費(fèi)主要包含材料原價(jià)、材料運(yùn)雜費(fèi)、運(yùn)輸損耗費(fèi)、采購(gòu)及保管費(fèi)、包裝費(fèi)用等等。

③施工機(jī)械使用費(fèi)主要包含折舊費(fèi)、大修理費(fèi)、經(jīng)常修理費(fèi)、安拆費(fèi)及場(chǎng)外運(yùn)費(fèi)、人工費(fèi)、燃料動(dòng)力費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)及車船使用稅等。

④其他費(fèi)用主要包含設(shè)計(jì)費(fèi)、稅費(fèi)、物業(yè)保證金等。

3、成新率

成新率根據(jù)評(píng)估人員可以搜集到的資料采用年限法或觀察法確定。根據(jù)各類裝飾裝修材料的磨損消耗而確定裝飾裝修項(xiàng)目的耐用年限，結(jié)合裝飾裝修材料性質(zhì)和強(qiáng)度的變化，隨著裝修材料多樣化的更新，原有材料在某些功能上的落后造成價(jià)值的損失。

五、常用裝修價(jià)格清單：

1.前期準(zhǔn)備

量房：大部分裝修公司都是免費(fèi)提供此類服務(wù)

設(shè)計(jì)：0~500元/平方(部分裝修公司會(huì)給免費(fèi)設(shè)計(jì)方案)

2.主體拆改

拆除墻體：50~60元/平方

砌墻磚：110~120元/平方(包含墻磚，混凝土，鋼絲網(wǎng)，墻固劑，人工等費(fèi)用)

搭建陽(yáng)臺(tái)：1000元/平方以上(包含泥沙，鋼材，螺絲，人工，柵欄，鋼化玻璃等)

鏟保溫層：12元/平方左右

3.水電改造

水電開(kāi)槽：50~60元/米(包含墻體打孔)

水管安裝：明改35~40元/米，暗改40~45元/米(包含PPR水管，轉(zhuǎn)接頭，固定件，人工等費(fèi)用)

電路安裝：明改30~35元/米，暗改35~40元/米(包含電線，電管，轉(zhuǎn)接頭，固定器，人工等費(fèi)用)

安裝開(kāi)關(guān)，插座，水龍頭：15~30元/個(gè)(包含材料和人工費(fèi))

包立管：80元/根左右(包含材料和人工費(fèi))

4.木工工程

定制櫥柜：1200元/延米以上

定制衣柜：1000元/延米以上(業(yè)主使用成品，價(jià)格會(huì)實(shí)惠一些)

做格欄：40~60元/平米

造型：

平面頂：100元/平米以上

線性頂：120元/平米以上

無(wú)吊頂設(shè)計(jì)：60~70元/平米

材質(zhì)：

PVC吊頂：70~80元/平米

塑鋼板吊頂：90~110元/平米

石膏板吊頂：120元/平米以上

防水石膏板吊頂：150元/平米以上

鋁扣板吊頂：130元/平米以上

木質(zhì)板：90元/平米以上

5.泥瓦工程

地面平整：15~20元/平米

鋪泥沙：30元/平左右(100平米房屋大致需要1500元左右的泥沙)

貼瓷磚：50~80元/平米(包含防滑磚，仿古磚，釉面磚等)

貼復(fù)合木地板：120元/平米以上(國(guó)產(chǎn)地板和進(jìn)口地板價(jià)格略有差異，一般是進(jìn)口地板價(jià)格會(huì)貴一些)

貼實(shí)木地板：400元/平米以上(人工費(fèi)相對(duì)固定，實(shí)木地板不同品級(jí)價(jià)格差別很大，特級(jí)可能高達(dá)1000元/平米)

貼大理石：350元/平米以上(一塊普通的大理石磚價(jià)格在400元左右)

美縫：40~50元/平米(包含人工和材料費(fèi))

提腳線：60~70元/平米

6.油漆工程

墻面平整：15元/平左右

掛網(wǎng)格布：20元/平左右(包含人工和材料費(fèi)用)

涂刷膩?zhàn)樱?0~40元/平米(包含人工和材料費(fèi)用)

涂刷乳膠漆：60~70元/平米(包含人工和材料費(fèi)用)

貼墻紙墻布：30~50元/平米(包含人工和材料費(fèi)用)

做石膏線：30~40元/平米(包含人工和材料費(fèi)用)

制作各類造型墻：400元/平米左右(包含人工和材料費(fèi)用)

7.安裝

防盜門：2000~8000元/扇左右

實(shí)木門：2000元/扇以上

玻璃門：1500元/扇以上

鋁合窗：800元/面以上

家具家電一般都會(huì)提供免費(fèi)上門安裝服務(wù)，因此只要在線上線下選購(gòu)好就行。

總而言之，房屋裝飾裝修價(jià)值評(píng)估是一項(xiàng)技術(shù)性較強(qiáng)、繁瑣而復(fù)雜的工作，要掌握一定的方法理論，更要掌握市場(chǎng)行情，根據(jù)不同的評(píng)估目的及實(shí)際情況采用相應(yīng)的估價(jià)方法，這樣才能得出科學(xué)、準(zhǔn)確的評(píng)估結(jié)果。

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