關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審中典型問題的處理意見（一）

在近期的土地估價(jià)報(bào)告抽審中，評(píng)審專家對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)超期使用和容積率設(shè)定較為混亂等問題反映較多。為明確土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范土地估價(jià)執(zhí)業(yè)行為，經(jīng)技術(shù)審裁委員會(huì)集體研究，形成以下處理意見，供評(píng)審專家參考使用。 

附件：關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審中典型問題的處理意見（一）

文號(hào)：中估協(xié)發(fā)[2012]27號(hào)

一、關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)超期使用問題

1.基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)已超過三年，但尚不足六年的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告（含估價(jià)技術(shù)報(bào)告，下同）中解釋使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的必要性及該基準(zhǔn)地價(jià)體系的可用性，如必須且能夠使用的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中定量分析當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的趨勢(shì)變化，并進(jìn)行相應(yīng)的期日修正。

2.基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)超過六年的，須附地方政府（包括主管部門）明確要求必須使用該方法的證明；不能提供證明的，須由省級(jí)以上（含省級(jí)）土地估價(jià)師協(xié)會(huì)組織專家論證，對(duì)使用該方法的必要性、可行性以及對(duì)估價(jià)結(jié)果的可能影響等給出明確的結(jié)論和使用建議，同時(shí)估價(jià)報(bào)告中應(yīng)充分披露該事項(xiàng)，并進(jìn)行相應(yīng)的期日修正，地方政府的證明文件或省級(jí)行業(yè)協(xié)會(huì)組織的專家論證意見應(yīng)作為報(bào)告附件。

3.凡不符合以上規(guī)定而使用超期基準(zhǔn)地價(jià)的，在評(píng)審中將被視為估價(jià)方法選用有誤、存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，直接判定為不合格報(bào)告。

二、關(guān)于估價(jià)報(bào)告中的書寫錯(cuò)誤問題

土地估價(jià)報(bào)告中書寫錯(cuò)誤、嚴(yán)重筆誤（如公式打印錯(cuò)誤、年期前后不一致等）等問題嚴(yán)重影響了土地估價(jià)結(jié)果的可信度和估價(jià)行業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)，為從根本上杜絕類似現(xiàn)象，初審、主審專家對(duì)此類錯(cuò)誤應(yīng)予以充分關(guān)注，并在報(bào)告評(píng)審表的存在問題一欄中詳細(xì)注明錯(cuò)誤出處（頁碼、段落、問題）。若此類錯(cuò)誤累計(jì)達(dá)到或超過三處，即在報(bào)告整體修正系數(shù)取值中，予以降0.5等處理；若累計(jì)達(dá)到或超過五處，則予以降1等處理；若此類疏誤導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)顯著偏差的，則不受前述累計(jì)項(xiàng)數(shù)的限制，評(píng)審專家可視影響程度輕重作相應(yīng)處理。上述情況均要在“估價(jià)報(bào)告問題概括及特殊說明”一欄中進(jìn)行列示。

三、關(guān)于估價(jià)報(bào)告與行業(yè)規(guī)范不符的問題

1.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》）是土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審工作的主要依據(jù)。當(dāng)委托方的委托事項(xiàng)與《規(guī)程》不一致時(shí)（行業(yè)特殊規(guī)定除外），土地估價(jià)師應(yīng)首先遵循《規(guī)程》的相關(guān)規(guī)定，評(píng)審工作亦應(yīng)以《規(guī)程》為標(biāo)準(zhǔn)，著重檢查土地估價(jià)師是否盡職履行；對(duì)于未按《規(guī)程》要求，在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)說明而未予說明的事項(xiàng)，嚴(yán)格依據(jù)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，原則上不再要求估價(jià)機(jī)構(gòu)補(bǔ)充提供解釋性材料。

2. 當(dāng)各級(jí)管理部門的有關(guān)技術(shù)規(guī)定不一致時(shí)，應(yīng)遵循“下位規(guī)定服從上位規(guī)定”的原則進(jìn)行判定。

3. 土地估價(jià)報(bào)告在土地管理部門的備案結(jié)論不能作為報(bào)告評(píng)審時(shí)的技術(shù)審查依據(jù)。

四、基于抵押目的的權(quán)益披露問題

對(duì)基于抵押目的的土地估價(jià)報(bào)告，評(píng)審時(shí)應(yīng)特別關(guān)注對(duì)土地權(quán)利狀況的說明是否完整、屬實(shí)；是否存在應(yīng)披露而未披露的事項(xiàng)；作為附件的土地使用證復(fù)印件是否完整、清晰等。

關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審中典型問題的處理意見（二）

在近期的土地估價(jià)報(bào)告抽審中，發(fā)現(xiàn)在備案函上傳、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法運(yùn)用、估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵等方面存在較為集中的問題，為規(guī)范土地估價(jià)行為，明確土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)研究，形成以下處理意見，供評(píng)審專家參考使用。

附件：關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審中典型問題的處理意見（二）

文號(hào)：中估協(xié)發(fā)[2021]30號(hào)

一、關(guān)于未上傳備案函或上傳過期備案函的問題

估價(jià)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行報(bào)告?zhèn)浒笗r(shí)，應(yīng)上傳與本次評(píng)估作業(yè)日期相對(duì)應(yīng)的最新備案函，未附備案函或所附備案函不符合要求的，視為較嚴(yán)重問題，予以降0.5等處理。

二、關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法運(yùn)用中自行添加修正項(xiàng)的問題

運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法過程中，因待估對(duì)象的用途或權(quán)利差異而需對(duì)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)在地價(jià)確定部分按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)處理，并充分說明理由;在方法運(yùn)用過程中自行增加修正項(xiàng)的，如果修正合理且理由闡述充分，因方法運(yùn)用不規(guī)范，予以降0.5等處理，如果自行修正不合理，視為嚴(yán)重技術(shù)問題。

三、關(guān)于評(píng)估中不同估價(jià)方法評(píng)估結(jié)果內(nèi)涵不一致的問題

評(píng)估中運(yùn)用的各種估價(jià)方法的評(píng)估結(jié)果內(nèi)涵應(yīng)一致，如不一致且未在估價(jià)結(jié)果確定中進(jìn)行合理調(diào)整的，視為較嚴(yán)重技術(shù)問題，予以降0.5等處理。

四、關(guān)于估價(jià)委托函中基本事項(xiàng)不明確或提前確定估價(jià)結(jié)果的問題

報(bào)告?zhèn)浒笗r(shí)應(yīng)上傳明確約定估價(jià)基本事項(xiàng)的委托函（或委托合同）。委托函（或委托合同）在估價(jià)項(xiàng)目完成前已明確評(píng)估結(jié)果的，視為嚴(yán)重問題。

五、關(guān)于未提供簽字估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查佐證材料的問題評(píng)估中，至少應(yīng)有一名承擔(dān)本次評(píng)估業(yè)務(wù)的簽字估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行勘查。估價(jià)報(bào)告中應(yīng)附能夠佐證估價(jià)師進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查的材料(現(xiàn)場(chǎng)勘查照片等)，否則視為嚴(yán)重問題。

六、關(guān)于咨詢性抵押報(bào)告評(píng)審的問題

凡未明確表述為咨詢性報(bào)告的抵押評(píng)估報(bào)告，一律嚴(yán)格按照抵押評(píng)估報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)審查。