城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 GB/T 18508-2014（20141201）

《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》編號GB/T 18508-2014，于2014年7月24日經(jīng)中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局、中國國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會聯(lián)合發(fā)布，2014年12月1日施行。

城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程.pdf

引 言

隨著社會經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展，土地市場、地價(jià)管理和地價(jià)評估技術(shù)出現(xiàn)了新的變化和需求。《中華人民共和國物權(quán)法》的出臺，加強(qiáng)了對不動產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)，間接影響著市場與價(jià)格的形成機(jī)制；十八大以來，土地管理制度改革進(jìn)一步明確了方向和要求。為與現(xiàn)行法律法規(guī)相銜接，規(guī)范和指導(dǎo)城鎮(zhèn)土地價(jià)格評估專業(yè)技術(shù)，科學(xué)揭示土地權(quán)益價(jià)值，促進(jìn)土地市場的培育與建設(shè)，對GB/T18508-2001進(jìn)行修訂，形成本標(biāo)準(zhǔn)。

本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了我國城鎮(zhèn)土地估價(jià)的術(shù)語和定義、總則、價(jià)格影響因素、主要估價(jià)方法、基準(zhǔn)地價(jià)評估、宗地地價(jià)評估程序、不同用途土地價(jià)格評估、不同權(quán)利狀態(tài)下土地價(jià)格評估。

本標(biāo)準(zhǔn)適用于城鎮(zhèn)、獨(dú)立工礦區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地“基準(zhǔn)地價(jià)”和“宗地地價(jià)”評估。

農(nóng)村建設(shè)用地地價(jià)評估可參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

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規(guī)范性引用文件

下列文件對于本文件的應(yīng)用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。

GB/T18507城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程

GB/T21010一2007土地利用現(xiàn)狀分類

TD/T1001-2012地籍調(diào)查規(guī)程

TD/T1009-2007城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范

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術(shù)語和定義

下列術(shù)語和定義適用于本文件。

3.1 地價(jià) land price在市場條件下形成的土地權(quán)利價(jià)格，包括在公開市場條件下形成的客觀合理價(jià)格和在特定市場條件下形成的市場關(guān)聯(lián)各方可接受的價(jià)格。

無特殊說明下，指公開市場條件下形成的，一定年期建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利價(jià)格，其空間內(nèi)涵包括地表及地上、地下的一定范圍，也可依據(jù)權(quán)屬劃分，單獨(dú)界定為地下空間使用權(quán)或空中使用權(quán)價(jià)格。

3.2 公示地價(jià) published price of land以維護(hù)經(jīng)濟(jì)和市場的平穩(wěn)健康發(fā)展為目標(biāo)，遵循公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評估，并經(jīng)政府確認(rèn)、公布實(shí)施的地價(jià)。包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、課稅地價(jià)等。

3.3 基準(zhǔn)地價(jià) basic price of land在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價(jià)期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價(jià)格。

3.4 標(biāo)定地價(jià) standardized price of land政府為管理需要確定的，標(biāo)準(zhǔn)宗地在現(xiàn)狀開發(fā)利用、正常市場條件下，于某一估價(jià)期日法定最高使用年期下的土地權(quán)利價(jià)格。

3.5 課稅地價(jià) taxable price of land為課稅需要，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)為基礎(chǔ)測算，并由政府確定的，作為計(jì)稅依據(jù)的土地價(jià)格。

3.6 土地估價(jià) land price valuation土地估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的和待估土地狀況，遵循估價(jià)原則，按照一定的估價(jià)程序，在全面調(diào)查和綜合分析影響地價(jià)因素的基礎(chǔ)上，選用適宜的估價(jià)方法，對待估土地在估價(jià)期日的價(jià)格進(jìn)行估算和判定的行為。

3.7市場比較法 market comparison approach根據(jù)替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場上交易的類似宗地進(jìn)行比較，并對類似宗地的成交價(jià)格進(jìn)行差異修正，以此估算待估宗地價(jià)格的方法。

3.8 均質(zhì)地域 homogenous region土地用途及利用條件基本一致的土地區(qū)域。

3.9 同一供需圈 same circle of supply and demand與待估宗地能形成替代關(guān)系，市場的供給與需求狀況基本相同，地域條件一致或相似，并對待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的區(qū)域。

3.10 相鄰地區(qū) adjoining areas與待估宗地用途空間緊鄰的均質(zhì)地域。

3.11 類似地區(qū) similar areas與待估宗地所處地域相類似的、屬同一供需圈的其他均質(zhì)地域。

3.12 地價(jià)指數(shù) land price index特定區(qū)域內(nèi)，某一用途、某一時(shí)期的地價(jià)水平相對于某一基準(zhǔn)日期地價(jià)水平的變動指數(shù)。

3.13 收益還原法 income capitalization approach將待估宗地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原率還原，以此估算待估宗地價(jià)格的方法。

3.14 綜合還原率 overall capitalization rate將土地及其地上建筑物共同產(chǎn)生的未來純收益還原為某一期日的不動產(chǎn)價(jià)格的比率。

3.15 土地還原率 land capitalization rate將土地產(chǎn)生的未來純收益還原為某一期日的土地價(jià)格的比率。

3.16建筑物還原率 building capitalization rate將建筑物產(chǎn)生的未來純收益還原為某一期日的建筑物價(jià)格的比率。

3.17 剩余法residual approach在測算完成開發(fā)后的不動產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利

息、利潤和稅費(fèi)等，以價(jià)格余額來估算待估宗地價(jià)格的方法。

3.18 成本逼近法 cost approach以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，加上客觀的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益等確定土地價(jià)格的方法。

3.19 土地取得費(fèi)用 land acquisition costs為取得土地權(quán)利而支付的各項(xiàng)區(qū)域性客觀費(fèi)用。

3.20 征收補(bǔ)償費(fèi)用 land compensation征收土地和地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物所發(fā)生的區(qū)域性、客觀補(bǔ)償性費(fèi)用之和。

3.21 土地開發(fā)費(fèi)用land development costs為使土地達(dá)到一定的開發(fā)建設(shè)條件而投入的各項(xiàng)區(qū)域性客觀費(fèi)用。主要涉及宗地內(nèi)外的土地開發(fā)投入費(fèi)用。

3.22 土地增值 land value increment待估宗地因用途改變或進(jìn)行土地開發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加。

3.23 公示地價(jià)系數(shù)修正法 coefficient correction approach of published land price利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)（路線價(jià)）、標(biāo)定地價(jià)等政府公示地價(jià)及其地價(jià)修正體系成果，按照替代原則，將待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與公示地價(jià)的條件相比較，進(jìn)而通過修正求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。

3.24 標(biāo)準(zhǔn)深度 standard depth隨著土地與道路距離的增加，道路對土地利用價(jià)值影響為零時(shí)的深度。

3.25 里地線 standard depth line標(biāo)準(zhǔn)深度的連線。

3.26 標(biāo)準(zhǔn)宗地standard lot在均質(zhì)區(qū)域內(nèi)確定的，其深度、寬度、形狀、用途、開發(fā)利用狀況等特征在該區(qū)域內(nèi)具有代表性，使用狀況相對穩(wěn)定，能夠起示范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的宗地。

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總 則

4.1概述

土地估價(jià)工作旨在為加快形成統(tǒng)一開放、競爭有序的現(xiàn)代市場體系，發(fā)展要素市場，完善反映市場供求關(guān)系、資源稀缺程度的價(jià)格形成機(jī)制，保證土地權(quán)益在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)正常交易，為全面、科學(xué)、合理地利用土地提供依據(jù)。

4.2技術(shù)體系與技術(shù)途徑

4.2.1技術(shù)體系

土地估價(jià)技術(shù)分為宗地地價(jià)評估技術(shù)和區(qū)域地價(jià)評估技術(shù)。宗地地價(jià)評估以宗地個(gè)體為對象，選擇適宜的估價(jià)方法，評估判定待估宗地的客觀市場價(jià)值；區(qū)域地價(jià)評估以特定區(qū)域?yàn)閷ο?，利用宗地評估方法和統(tǒng)計(jì)學(xué)方法，在對大量宗地地價(jià)樣點(diǎn)統(tǒng)計(jì)分析處理的基礎(chǔ)上，評估判定待估區(qū)域土地的平均市場價(jià)值。

土地估價(jià)主要技術(shù)方法包括市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、公示地價(jià)系數(shù)修正法、級差收益測算確定法等。

4.2.2基準(zhǔn)地價(jià)評估的技術(shù)途徑

技術(shù)途徑如下：

a）以土地定級（或根據(jù)影響地價(jià)的土地條件和因素劃分均質(zhì)地域）為基礎(chǔ)，利用市場交易價(jià)格等資料評估基準(zhǔn)地價(jià)；

b）以土地定級為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)，市場交易資料為參考評估基準(zhǔn)地價(jià)。

4.2.3宗地地價(jià)評估技術(shù)途徑

利用調(diào)查的相關(guān)資料，采用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和公示地價(jià)系數(shù)修正法等方法評估宗地地價(jià)。

4.3估價(jià)技術(shù)原則4.3.1替代原則

土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同或相近、條件相似的土地市場交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地客觀價(jià)格。

4.3.2最有效利用原則

土地估價(jià)應(yīng)以待估宗地的最有效利用為前提。判斷土地的最有效利用以土地利用是否符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場要求和最佳利用程度等為依據(jù)。

4.3.3預(yù)期收益原則

土地估價(jià)應(yīng)以待估宗地在正常利用條件下的未來客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。

4.3.4供需原則

土地估價(jià)應(yīng)以市場供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。

4.3.5貢獻(xiàn)原則

不動產(chǎn)總收益是由土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地價(jià)格可根據(jù)土地對不動產(chǎn)收益的貢獻(xiàn)大小確定。

4.4估價(jià)成果

4.4.1基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)成果

估價(jià)成果如下：

a）基準(zhǔn)地價(jià)評估報(bào)告：主要包括基準(zhǔn)地價(jià)評估成果報(bào)告、技術(shù)報(bào)告及資料整理分析報(bào)告；

b）基準(zhǔn)地價(jià)圖：主要包括各用途基準(zhǔn)地價(jià)成果圖、樣點(diǎn)地價(jià)圖；

c）基準(zhǔn)地價(jià)表：各級別各用途基準(zhǔn)地價(jià)成果表、基準(zhǔn)地價(jià)修正體系表（含修正系數(shù)表和修正因素指標(biāo)說明表）。

4.4.2宗地地價(jià)估價(jià)成果

估價(jià)成果如下：

a）宗地估價(jià)報(bào)告；

b）宗地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評估工作底稿）。

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價(jià)格影響因素

5.1價(jià)格影響因素分類

城鎮(zhèn)土地價(jià)格的影響因素包括：

a）一般因素；

b）區(qū)域因素；

c）個(gè)別因素。

5.2一般因素

指影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的自然、社會、經(jīng)濟(jì)和行政等因素，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過程、社會經(jīng)濟(jì)狀況、土地及住房制度與政策、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、國民和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。

5.3區(qū)域因素

指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的因素，主要包括繁華程度或集聚程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、規(guī)劃及土地開發(fā)利用限制和自然條件等。

5.4個(gè)別因素

指宗地自身的地價(jià)影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長度、寬度、面積、規(guī)劃及土地開發(fā)利用限制和宗地臨街條件等。

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主要估價(jià)方法

6.1市場比較法

6.1.1基本公式

以市場比較法評估土地價(jià)格公式如式（1）所示：

P=PB×A×B×C×D×E…………（1）

式中

P—一待估宗地價(jià)格；

PB——比較實(shí)例價(jià)格；

A——待估宗地交易情況指數(shù)除以比較實(shí)例宗地交易情況指數(shù)；

B—待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)除以比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)；

C——待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)除以比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；

D——待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)除以比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)；

E——待估宗地年期修正指數(shù)除以比較實(shí)例年期修正指數(shù)。

6.1.2程序

程序如下：

a）收集宗地交易實(shí)例；

b）確定比較實(shí)例；

c）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；

d）進(jìn)行交易情況修正；

e）進(jìn)行估價(jià)期日修正；

f）進(jìn)行區(qū)域因素修正；

g）進(jìn)行個(gè)別因素修正；

h）進(jìn)行使用年期等其他因素修正；

i）測算比準(zhǔn)價(jià)格。

6.1.3收集宗地交易實(shí)例

資料收集范圍包括地塊位置、面積、用途、成交時(shí)間、雙方當(dāng)事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價(jià)的區(qū)域和個(gè)別因素、土地價(jià)格及明確的價(jià)格內(nèi)涵等。

6.1.4確定比較實(shí)例

比較實(shí)例數(shù)量應(yīng)達(dá)到3個(gè)以上（含3個(gè)），且估價(jià)期日距比較實(shí)例的交易日原則上不超過3年。比較實(shí)例與待估宗地條件的相似性大于差異性；比較實(shí)例應(yīng)為用途與待估宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常（或可修正為正常）交易實(shí)例。

6.1.5建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

應(yīng)從付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等方面對各比較案例的價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)一。

6.1.6交易情況修正

交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常市場價(jià)格。

交易行為中的特殊因素主要包括下列9種：

a）有利害關(guān)系人之間的交易；

b）急于出售或者購買情況下的交易；

c）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；

d）交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易；

e）交易雙方或者一方有特別動機(jī)或者特別偏好的交易；

f）相鄰地塊的合并交易；

g）特殊方式的交易；

h）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；

i）其他非正常的交易。

綜合考慮各特殊因素對地價(jià)的影響程度，確定宗地交易情況指數(shù)，交易情況修正公式見式（2）：

PE=P×EP/EE…………（2）

式中：

PE——交易情況修正后比較實(shí)例價(jià)格；

P——交易情況修正前比較實(shí)例價(jià)格；

EP——待估宗地交易情況指數(shù)；

EE——比較實(shí)例宗地交易情況指數(shù)。

6.1.7估價(jià)期日修正

估價(jià)期日修正是將比較實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)期日的價(jià)格，通常用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正，修正公式見式（3）：

PE= P×Q/Q…………（3）

式中：

PE——估價(jià)期日修正后比較實(shí)例價(jià)格；

P——估價(jià)期日修正前比較實(shí)例價(jià)格；

Q——待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)；

Q——比較實(shí)例交易日地價(jià)指數(shù)。

地價(jià)指數(shù)的編制應(yīng)符合TD/T1009-2007的有關(guān)要求。

6.1.8區(qū)域因素修正

區(qū)域因素修正是將比較實(shí)例在其外部區(qū)域條件下的價(jià)格調(diào)整為待估宗地外部區(qū)域條件下的價(jià)格。

區(qū)域因素修正的主要因子包括商服繁華程度、產(chǎn)業(yè)集聚程度、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、規(guī)劃條件、土地使用限制等。

不同用途的土地，影響其價(jià)格的區(qū)域因子不同，區(qū)域因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)待估宗地的用途確定。綜合考慮區(qū)域因素中的各因子對地價(jià)的影響程度確定區(qū)域因素條件指數(shù)，修正公式見式（4）：

PE=P×DP/DE…………（4）式中：

PE——區(qū)域因素修正后比較實(shí)例價(jià)格；

P——區(qū)域因素修正前比較實(shí)例價(jià)格；

DP——待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；

DE——比較實(shí)例宗地區(qū)城因素條件指數(shù)。

6.1.9個(gè)別因素修正

個(gè)別因素修正是將比較實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為待估宗地個(gè)體狀況下的價(jià)格。

個(gè)別因素修正的主要因子包括：宗地位置、面積、形狀、臨街狀況、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施水平、地勢、地質(zhì)、水文狀況、容積率、其他規(guī)劃限制條件等。個(gè)別因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)待估宗地的用途確定。綜合考慮個(gè)別因素中的各因子對地價(jià)的影響程度確定個(gè)別因素條件指數(shù)，修正公式見式（5）：

PE=P×SP/SE…………（5）式中：

PE—一個(gè)別因素修正后比較實(shí)例價(jià)格；

P—一個(gè)別因素修正前比較實(shí)例價(jià)格；

SP——待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)；

SE——比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)。當(dāng)容積率對地價(jià)影響較大時(shí)，應(yīng)單獨(dú)修正。

6.1.10土地使用年期修正

土地使用年期修正是將各比較實(shí)例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期，消除因土地使用年期不同而對價(jià)格帶來的影響。修正公式見式（6）：

Pt=P×K…………（6）式中：

Pt——一年期修正后宗地價(jià)格；

P——年期修正前比較實(shí)例價(jià)格；

K——年期修正系數(shù)。見式（7）：

K=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]…………（7）式中：

r——土地還原率；

m——待估宗地的使用年期；

n——比較實(shí)例的使用年期。

6.1.11其他因素修正

除進(jìn)行上述修正外，經(jīng)過充分調(diào)查和專家論證，還可根據(jù)比較實(shí)例與待估宗地的條件差異進(jìn)行其他必要的修正。

6.1.12測算比準(zhǔn)價(jià)格

根據(jù)經(jīng)過上述各項(xiàng)比較修正后的比較實(shí)例價(jià)格，選擇適用方法計(jì)算綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價(jià)格，常用計(jì)算方法包括：

a）簡單算術(shù)平均法；

b）加權(quán)算術(shù)平均法；

c）中位數(shù)法；

d）眾數(shù)法。

6.1.13適用范圍

市場比較法主要適用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)，有充足可比實(shí)例的地區(qū)。市場比較法除可直接用于評估土地價(jià)格或土地租金外，還可用于其他估價(jià)方法中相關(guān)參數(shù)的求取。

6.2收益還原法

6.2.1基本公式

以收益還原法評估土地價(jià)格公式如式（8）和式（9）所示：

a）純收益不變，且永續(xù)，各相關(guān)因素不變：

P=a/r…………（8）式中：

P——土地收益價(jià)格；

a——土地純收益（或地租），每年不變；

r——土地還原率，固定且大于零。

b）純收益不變，收益年期有限，各相關(guān)因素不變：

式中：

P、a、r含義同前；

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