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關(guān)于《北京市公共租賃住房整體價(jià)格評(píng)估技術(shù)指引（試行）》的通知    

          （北估秘[2021]003號(hào)）

各估價(jià)機(jī)構(gòu)、相關(guān)單位：

為規(guī)范本市公共租賃住房整體價(jià)格評(píng)估活動(dòng)，依據(jù)《公共租賃住房管理辦法》（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第11號(hào)）《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建保〔2010〕87號(hào)）《關(guān)于加強(qiáng)本市公共租賃住房建設(shè)和管理的通知》（京政發(fā)〔2011〕61號(hào)）和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291-2015）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，我會(huì)制定《北京市公共租賃住房整體價(jià)格評(píng)估技術(shù)指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱指引），現(xiàn)將該《指引》向全行業(yè)發(fā)布，請(qǐng)參考執(zhí)行。

本《指引》自發(fā)布之日起試行，根據(jù)政策和實(shí)施情況，適時(shí)修訂。

北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師

   與不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì)

     二〇二一年九月十四日

北京市公共租賃住房整體價(jià)格評(píng)估技術(shù)指引（試行）

1 總 則

1.0.1 為規(guī)范本市公共租賃住房整體價(jià)格評(píng)估活動(dòng)，依據(jù)《公共租賃住房管理辦法》（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第11號(hào)）《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建?！?/span>2010〕87號(hào)）《關(guān)于加強(qiáng)本市公共租賃住房建設(shè)和管理的通知》（京政發(fā)〔2011〕61號(hào)）和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291-2015）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本指引。

1.0.2 本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有建設(shè)用地上的公共租賃住房項(xiàng)目所涉及的收購(gòu)（含司法處置）、作價(jià)出資（入股）等整體價(jià)格評(píng)估，適用本指引。

1.0.3 本指引中的公共租賃住房整體價(jià)格，是指依據(jù)公共租賃住房政策，在特定限制條件下的市場(chǎng)價(jià)格。

1.0.4 本指引中的公共租賃住房整體價(jià)格評(píng)估范圍、價(jià)值時(shí)點(diǎn)，應(yīng)結(jié)合估價(jià)目的在估價(jià)委托書中明確。

對(duì)公共租賃住房整體價(jià)格評(píng)估，依據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》等確定整體評(píng)估范圍。未經(jīng)住房保障主管部門同意，不得對(duì)公共租賃住房中的部分住房進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。

集中建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)目，評(píng)估范圍一般包括公共租賃住房和地下車庫(kù)、物業(yè)管理用房、設(shè)備用房、商業(yè)、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)等配套。配建的公共租賃住房項(xiàng)目，評(píng)估范圍一般只包括公共租賃住房。

1.0.5 本指引中的公共租賃住房整體價(jià)格，均為價(jià)稅（增值稅）合計(jì)。

2 估價(jià)原則

2.0.1 除《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的基本估價(jià)原則外，還應(yīng)依據(jù)“公共租賃住房建設(shè)實(shí)行‘誰(shuí)投資、誰(shuí)所有’，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓”的原則，充分考慮項(xiàng)目成本和收益因素。

2.0.2 成本原則

公共租賃住房來(lái)源多樣，在確定其價(jià)格時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分調(diào)查分析其歷史開(kāi)發(fā)建設(shè)方式，包括客觀的土地開(kāi)發(fā)成本和房屋建設(shè)成本。

2.0.3 收益原則

公共租賃住房項(xiàng)目的收益來(lái)源于公共租賃住房的租金收入以及經(jīng)營(yíng)性配套的租金收入。

2.0.4 成本和收益相結(jié)合的原則

成本因素和收益因素貫徹公共租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程，確定公共租賃住房整體價(jià)格時(shí)，既要考慮客觀投入的土地成本和房屋建設(shè)成本，又要考慮公共租賃住房運(yùn)營(yíng)期間的租金特點(diǎn)，并結(jié)合估價(jià)目的，合理確定各種評(píng)估方法結(jié)果的權(quán)重。

3 公共租賃住房整體收購(gòu)價(jià)格評(píng)估

3.0.1 公共租賃住房整體收購(gòu)價(jià)格評(píng)估，可以采用成本法、收益法和比較法。

3.0.2 運(yùn)用成本法評(píng)估公共租賃住房整體收購(gòu)價(jià)格，按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》相關(guān)規(guī)定測(cè)算房地產(chǎn)重置成本或分別測(cè)算土地重置成本、建筑物重置成本。

1.房地產(chǎn)重置成本是指在價(jià)值時(shí)點(diǎn)，按照規(guī)定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r、并具備使用條件的公共租賃住房項(xiàng)目的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)，包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

2.土地重置成本是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購(gòu)置土地的必要支出，或重新開(kāi)發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

1）測(cè)算土地重置成本時(shí)，應(yīng)充分調(diào)查分析土地的原始取得方式、歷史成本構(gòu)成等內(nèi)容，并以此測(cè)算其客觀成本投入。

2）土地重置成本可采用比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、成本逼近法評(píng)估，同時(shí)考慮必要支出在建筑物開(kāi)發(fā)周期的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

3.以證載土地用途、使用權(quán)類型對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；尚未取得土地權(quán)利證書或土地權(quán)利證書記載不明的，以合法認(rèn)定的土地用途、使用權(quán)類型對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

4.應(yīng)當(dāng)充分調(diào)查并依據(jù)其歷史土地成本構(gòu)成測(cè)算土地重置成本。

已供應(yīng)的商品房項(xiàng)目土地，土地供應(yīng)有關(guān)文件約定配建的公共租賃住房，采用成本法評(píng)估其收購(gòu)價(jià)格時(shí)，土地重置成本按0測(cè)算。

擬供應(yīng)的商品房項(xiàng)目土地，土地供應(yīng)有關(guān)文件約定配建公共租賃住房，采用成本法評(píng)估公共租賃住房回購(gòu)價(jià)格時(shí)，按照其擬供應(yīng)的土地使用權(quán)類型計(jì)算相應(yīng)的土地重置成本。

以出讓方式取得土地使用權(quán)的地下車庫(kù)、地下倉(cāng)儲(chǔ)等，土地出讓時(shí)只收取政府土地出讓收益，在測(cè)算土地重置成本時(shí)，只需測(cè)算政府土地出讓收益部分對(duì)應(yīng)的土地價(jià)值。

5.建筑物重置成本包括建筑物建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

1）新建公共租賃住房建造和裝修標(biāo)準(zhǔn)以委托評(píng)估的公共租賃住房項(xiàng)目的房屋設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或房屋現(xiàn)狀為準(zhǔn)。估價(jià)期間尚無(wú)房屋設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的，可參照《北京市公共租賃住房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則》（京建發(fā)﹝2010﹞413號(hào)）進(jìn)行估算。

2）所收購(gòu)的兩限房、定向安置房、經(jīng)濟(jì)適用住房、商品房等并用作公共租賃住房使用的，其建造和裝修標(biāo)準(zhǔn)以其對(duì)應(yīng)的房屋設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或房屋現(xiàn)狀為準(zhǔn)。

6.估價(jià)人員應(yīng)關(guān)注公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)單位通過(guò)自有資金、公積金貸款、商業(yè)銀行貸款、信托資金和發(fā)行債券等多種方式融資，建設(shè)、運(yùn)營(yíng)所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)成本的區(qū)別。自有資金按照相應(yīng)年期的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）計(jì)算投資利息。通過(guò)融資獲得的資金，當(dāng)融資合同約定的貸款利率高于相應(yīng)年期的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）時(shí)，按照相應(yīng)年期的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）計(jì)算投資利息；當(dāng)融資合同約定的貸款利率不高于相應(yīng)年期的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）時(shí)，按照融資合同約定的貸款利率計(jì)算投資利息。

7.銷售費(fèi)用一般包括廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、銷售人員費(fèi)用或銷售代理費(fèi)用等，測(cè)算銷售費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)充分調(diào)查相應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為下的銷售費(fèi)用構(gòu)成，合理測(cè)算銷售費(fèi)用金額。

公共租賃住房部分，不計(jì)銷售費(fèi)用；兩限房、定向安置房、經(jīng)濟(jì)適用住房、商品房及經(jīng)營(yíng)性配套等其他類型房屋按照客觀銷售費(fèi)用取值。

8.公共租賃住房建設(shè)期間涉及的相關(guān)稅費(fèi)，按照《關(guān)于免收公共租賃住房項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金有關(guān)事項(xiàng)的通知》（京財(cái)綜〔2012〕2451號(hào)）等相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。

所收購(gòu)的兩限房、定向安置房、經(jīng)濟(jì)適用住房、商品房等并用作公共租賃住房使用的，相關(guān)稅費(fèi)以其對(duì)應(yīng)的原房屋性質(zhì)進(jìn)行測(cè)算。

9.定向安置房、經(jīng)濟(jì)適用住房和公共租賃住房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，參照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房〔2007〕258號(hào)）《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》（計(jì)價(jià)格〔2002〕2503號(hào)）等相關(guān)文件規(guī)定，按不高于3％規(guī)定計(jì)取。