10.根據(jù)建筑物的建成時(shí)間和使用、維護(hù)、更新改造等情況確定建筑物折舊額或成新率，建筑物成新率具體以直線法和觀察法綜合確定。

3.0.3 運(yùn)用收益法評(píng)估公共租賃住房整體收購價(jià)格，可選用全剩余壽命模式的報(bào)酬資本化法或與直接資本化法相結(jié)合，不宜采用持有加轉(zhuǎn)售模式的報(bào)酬資本化法。

1.公共租賃住房租金原則上包含物業(yè)費(fèi)，不包含供暖費(fèi)、水電費(fèi)、天然氣費(fèi)、通信費(fèi)、有線電視費(fèi)、上網(wǎng)寬帶費(fèi)和家具、家電租賃費(fèi)及租賃稅費(fèi)等。

2.公共租賃住房租金水平，由政府統(tǒng)籌考慮住房市場(chǎng)租金水平和供應(yīng)對(duì)象的支付能力等因素合理確定。

1）于價(jià)值時(shí)點(diǎn)，公共租賃住房租金水平已確定的，按照確定的租金水平進(jìn)行評(píng)估。

2）于價(jià)值時(shí)點(diǎn)，公共租賃住房租金水平尚未確定的，可采用比較法評(píng)估確定，在可比案例中選取至少三個(gè)公共租賃住房項(xiàng)目住房的租金水平進(jìn)行比較修正。

3）公共租賃住房可比案例不足時(shí)，依據(jù)市場(chǎng)租金與公共租賃住房租金確定規(guī)則進(jìn)行確定，市場(chǎng)租金按照《北京市公共租賃住房項(xiàng)目市場(chǎng)租金評(píng)估技術(shù)指引》（北估秘〔2019〕020號(hào)）評(píng)估確定。

3.公共租賃住房項(xiàng)目中的商業(yè)、辦公、車庫、倉儲(chǔ)等經(jīng)營(yíng)性配套，租金水平按照客觀市場(chǎng)情況確定，但應(yīng)考慮居住人群的支付能力和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的限制對(duì)租金的影響。

4.公共租賃住房項(xiàng)目的空置率，參照區(qū)位和承租群體，按照實(shí)際發(fā)生或參考同類項(xiàng)目確定。

5.公共租賃住房項(xiàng)目的租金增長(zhǎng)率，參照公共租賃住房政策規(guī)定和調(diào)整幅度，結(jié)合周邊商品房的市場(chǎng)租金平均變化率確定。

6.公共租賃住房的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用一般包含管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。

1）管理費(fèi)，指運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)人員、辦公等的正常開支費(fèi)用，按照實(shí)際發(fā)生或參考同類項(xiàng)目測(cè)算。

2）維修費(fèi)，主要包括室內(nèi)部分及附屬設(shè)施設(shè)備、公用部位和共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地的維修運(yùn)行費(fèi)用。按照實(shí)際發(fā)生或參考同類項(xiàng)目測(cè)算。

3）保險(xiǎn)費(fèi)，房屋產(chǎn)權(quán)人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用，以房屋建筑物重置成新價(jià)格為基數(shù)按照合理的費(fèi)率測(cè)算。

4）物業(yè)費(fèi)，根據(jù)房屋的建筑類別，按照公共租賃住房項(xiàng)目一般的物業(yè)費(fèi)水平取值，已委托物業(yè)管理的按實(shí)際費(fèi)用取值。當(dāng)租金內(nèi)涵中不包含物業(yè)費(fèi)時(shí)，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中不計(jì)該項(xiàng)費(fèi)用。

7.公共租賃住房運(yùn)營(yíng)期間的相關(guān)稅費(fèi)，按照《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部、稅務(wù)總局公告2019年第61號(hào)）等相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。

8.可采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值確定公共租賃住房項(xiàng)目的報(bào)酬率，即：報(bào)酬率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。

3.0.4 運(yùn)用比較法評(píng)估公共租賃住房整體收購價(jià)格時(shí)，應(yīng)對(duì)所收集的交易案例進(jìn)行價(jià)格內(nèi)涵分析，注意收購前房屋性質(zhì)差異對(duì)價(jià)格的影響以及交易案例的可比性。

4 公共租賃住房整體作價(jià)出資（入股）價(jià)格評(píng)估

4.0.1公共租賃住房整體作價(jià)出資（入股）價(jià)格評(píng)估，可以采用成本法、收益法和比較法并參照收購價(jià)格評(píng)估進(jìn)行。

4.0.2將以收購方式取得的公共租賃住房進(jìn)行作價(jià)出資（入股），采用成本法時(shí)，以證載土地用途、使用權(quán)類型對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，不考慮收購時(shí)的價(jià)格內(nèi)涵。

5 估價(jià)結(jié)果

5.0.1 采用兩種以上方法評(píng)估公共租賃住房整體價(jià)格的，應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)及評(píng)估目的，在確認(rèn)各個(gè)測(cè)算結(jié)果無差錯(cuò)及其之間差異的合理性后，根據(jù)不同估價(jià)方法的適用程度、數(shù)據(jù)可靠程度、測(cè)算結(jié)果之間差異程度等情況，選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法得出公共租賃住房整體價(jià)格的評(píng)估結(jié)果。

6 附 則

6.0.1 公共租賃住房整體價(jià)格評(píng)估，應(yīng)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照本指引進(jìn)行。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照估價(jià)委托書和委托合同的約定，向委托方提供評(píng)估報(bào)告。

6.0.2 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地公共租賃住房整體價(jià)格評(píng)估可參照本指引執(zhí)行。

6.0.3 本指引自發(fā)布之日起試行。實(shí)施期間由北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師與不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)解釋，并根據(jù)政策和實(shí)施情況，適時(shí)修訂。