卷首語

2023年是全面貫徹落實黨的二十大精神的開局之年，加快構(gòu)建具有中國特色的房地產(chǎn)新發(fā)展模式意義重大。全國兩會上，習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家的首要任務(wù)。對房地產(chǎn)行業(yè)而言，新時代的首要任務(wù)，就是要以新發(fā)展模式推動行業(yè)更高質(zhì)量發(fā)展。

房地產(chǎn)是一門“政治經(jīng)濟(jì)學(xué)”。“房住不炒”作為不動產(chǎn)行業(yè)的“基本國策”，從黨中央2016年底提出到現(xiàn)在已經(jīng)6年，帶來行業(yè)底層邏輯的變化。2022年我們提出房地產(chǎn)行業(yè)“五化”（去金融化、制造業(yè)化、極致專業(yè)化、功能民生化、競爭格局加劇分化），深刻洞察了行業(yè)的變化趨勢。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正處在由“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”的關(guān)鍵時期。中央對房地產(chǎn)行業(yè)提出了新的期望和要求，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位得到重申。各方面要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)行業(yè)新階段的特征和規(guī)律，上下聯(lián)動、多方參與、共同推進(jìn)，加快構(gòu)建新發(fā)展模式。

展望中長期，支撐房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)向好的基本面沒有改變。中國式現(xiàn)代化說到底是為了人民的安康和幸福，住房則是幸福感的重要指標(biāo)。在中國式現(xiàn)代化建設(shè)過程中，房地產(chǎn)行業(yè)仍將發(fā)揮支柱作用，總體將表現(xiàn)出“趨勢修復(fù)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動能轉(zhuǎn)換”的新特征。

一是趨勢修復(fù)，步入成熟穩(wěn)健發(fā)展軌道。未來5年，房地產(chǎn)市場規(guī)模仍然巨大，全國新房年銷售額將保持在10萬億元以上，新房及二手房年銷售額合計將超20萬億元。

二是結(jié)構(gòu)優(yōu)化，形成更高水平的動態(tài)平衡。結(jié)構(gòu)性的增長潛力集中于經(jīng)濟(jì)人口排名靠前的城市，這些主要城市的人口規(guī)模與最大的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體基本相當(dāng)，經(jīng)濟(jì)、人口持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場仍處于成長期，將呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性長?！碧卣鳌?/p>

三是動能轉(zhuǎn)換，由“量的擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)的提升”。人民的居住需求從“有房住”轉(zhuǎn)向“住好房”，“居住品質(zhì)”“發(fā)展質(zhì)量”上升到更高層面，我們必須順應(yīng)這一發(fā)展主線的轉(zhuǎn)變。

行業(yè)層面，“三穩(wěn)”目標(biāo)已經(jīng)形成共識。要完整、準(zhǔn)確、全面理解“房住不炒”定位的深刻內(nèi)涵，堅持“市場的歸市場，保障的歸保障”原則，暢通住房流通體系，保障居民財富穩(wěn)健增長，不斷增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。同時盤活挖潛存量房源，調(diào)動社會各方力量加快實現(xiàn)“租購并舉”。

企業(yè)層面，高質(zhì)量發(fā)展成為必由之路，不能再走“三高”的粗放式發(fā)展道路。要回歸真實居住需求，保持“質(zhì)的有效提升和量的合理增長”，持續(xù)提高精益管理能力，全面升級和優(yōu)化開發(fā)模式。

總的來說，我們堅定看好中國房地產(chǎn)行業(yè)。未來房企的核心競爭力，關(guān)鍵在于能否精準(zhǔn)把握城市分化帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)會，能否準(zhǔn)確匹配客戶品質(zhì)需求的提升。低水平重復(fù)建設(shè)和單純數(shù)量擴(kuò)張沒有出路，房企必須堅持長期主義導(dǎo)向，重塑“以客戶為中心”的商業(yè)模式，通過體系化建設(shè)提高綜合競爭力，才能實現(xiàn)長期持續(xù)健康發(fā)展。

2022年，由于超預(yù)期因素頻發(fā)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)深度調(diào)整。房企“暴雷”，購房人“停貸”，“三穩(wěn)不穩(wěn)”引起中央的高度重視。這一年，從部委到地方，穩(wěn)市政策貫穿全年，成為房地產(chǎn)市場調(diào)控頻率最高的一年。

2022年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出，著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。供給端政策應(yīng)出盡出，一系列金融支持政策持續(xù)發(fā)力。需求端將“住房改善”作為“三大內(nèi)需”之首，以更大力度支持剛性和改善性住房需求。開年以來，廣東等多個省份召開高質(zhì)量發(fā)展大會，迅速打響“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”保衛(wèi)戰(zhàn)。

近期，我國經(jīng)濟(jì)運行出現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢，一些國際組織調(diào)高了2023年中國經(jīng)濟(jì)增速的預(yù)期。房地產(chǎn)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出現(xiàn)積極變化，市場熱度有所恢復(fù)。但我們也要認(rèn)識到，市場修復(fù)是一個長期艱巨的過程，保持預(yù)期穩(wěn)定仍然重要，要謹(jǐn)慎出臺收縮性政策。

圖1：2021年以來70城新建商品住宅價格走勢（個、%）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

短期看，雖然市場完成筑底仍需時日，但發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的可能性不大。中長期看，由于人口拐點的到來，社會各界對房地產(chǎn)的預(yù)期并不一致。房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)如何重回良性循環(huán)？進(jìn)一步發(fā)展的空間和機(jī)會在哪里？

本次白皮書將從真實客戶的視角出發(fā)，探討潛在需求、價格預(yù)期、結(jié)構(gòu)性矛盾和發(fā)展質(zhì)量等問題，旨在厘清我國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前階段的關(guān)鍵特征和邏輯。

一、趨勢修復(fù)，有望步入成熟穩(wěn)健發(fā)展軌道

我們在去年提出，行業(yè)總量規(guī)模見頂，但整體仍處于成熟期，有可能開始構(gòu)筑成熟期“右肩”。2022年市場規(guī)模從18.2萬億的峰值降至13.3萬億，這是自2017年我們提出“峰值時代”以來，全國商品房銷售金額首次出現(xiàn)減量。

隨著“房住不炒”深入人心，本輪投機(jī)類需求已基本出清，入市的基本都是真實的居住需求。當(dāng)前規(guī)模接近全國房地產(chǎn)市場潛在需求的中樞水平，甚至已經(jīng)出現(xiàn)一定程度的“超跌”。保利發(fā)展去年底對部分主要城市的市場需求、土地供應(yīng)和庫存情況進(jìn)行了詳細(xì)盤點和測算，得到以下結(jié)論：2023年主要城市的整體市場規(guī)模將維持平穩(wěn)，對全國市場形成較強(qiáng)的支撐，后續(xù)市場容量不會出現(xiàn)單邊持續(xù)下滑，將保持在一定的規(guī)模區(qū)間內(nèi)合理波動。

（一）中國式現(xiàn)代化加速推進(jìn)，行業(yè)基本面仍有支撐

房地產(chǎn)市場就是經(jīng)濟(jì)、人口等基本面的映射。房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)是一個相輔相成、相互促進(jìn)的關(guān)系?；仡櫚l(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)發(fā)展史，經(jīng)濟(jì)、人口是不同市場形態(tài)背后的根本支撐。比較2008年美國、1991年日本兩次房地產(chǎn)市場下行，可以發(fā)現(xiàn)美國的恢復(fù)力更強(qiáng)，而日本的調(diào)整幅度大、持續(xù)時間長。

主要原因在于，2008年后美國經(jīng)濟(jì)保持中速增長，海外移民持續(xù)流入，總?cè)丝谀昃鲩L200萬，基本面有良好的支撐。房地產(chǎn)市場從峰值滑落后，并沒有持續(xù)萎縮，而是在2012年開始溫和回升，2020年已恢復(fù)至接近峰值九成。新房年銷售套數(shù)從2009的40萬套恢復(fù)至近兩年的60-70萬套，二手房年銷售套數(shù)從400萬套恢復(fù)至500-600萬套。而日本經(jīng)濟(jì)長期維持年均僅1%左右的增長，人口總量負(fù)增長、結(jié)構(gòu)惡化，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的內(nèi)在動力衰減。

圖2：2000-2022年美國新房、二手房銷售情況（萬套）

數(shù)據(jù)來源：WIND，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會

我國經(jīng)濟(jì)有希望、有能力保持長期平穩(wěn)發(fā)展。黨的二十大報告提出基本實現(xiàn)中國式現(xiàn)代化的目標(biāo)，到2035年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平；有望實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量、人均收入翻一番，每年仍將貢獻(xiàn)全球30%的經(jīng)濟(jì)增長。我國頭部城市將進(jìn)入世界一線城市序列，千萬級人口城市將增加至9個，五百萬級人口城市增加至18個，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)和人口流動仍有巨大空間。

城鎮(zhèn)人口仍處于較快增長階段。從常住人口城鎮(zhèn)化率看，我國與發(fā)達(dá)國家相比仍有15個百分點的提升空間，將新增3億城市人口，每年仍有千萬級的進(jìn)城人口。從戶籍人口城鎮(zhèn)化率看，我國僅46%，離全球平均水平仍有12個百分點的距離。戶籍地與居住地分離的人口達(dá)到3.9億，戶籍制度改革加快新市民在城市落戶。大規(guī)模的“鄉(xiāng)-城”“城-城”的人口遷移下，住房的區(qū)域不平衡和結(jié)構(gòu)性短缺問題突出，帶來結(jié)構(gòu)性增長潛力。

人口質(zhì)量將顯著提升。李強(qiáng)總理指出，我國接受高等教育的人口已超過2.4億，“人才紅利”正在形成。中等收入群體在未來15年將翻一番，超過8億。從發(fā)達(dá)國家的現(xiàn)代化進(jìn)程看，隨著城鎮(zhèn)化率的提升，人均收入將實現(xiàn)快速增長。我國新型城鎮(zhèn)化與共同富裕有望實現(xiàn)同步發(fā)展，帶動支付能力持續(xù)提升。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口遷移和質(zhì)量提升仍將對住房消費形成支撐，房地產(chǎn)市場仍將是一個巨大的市場。未來5年，新房市場規(guī)模將維持10萬億元以上，新房及二手房市場規(guī)模合計將超20萬億元。

（二）成長型經(jīng)濟(jì)體的房價長期趨勢向上

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)財富積累的“倉庫理論”，“財富倉庫”一般是指收藏品、不動產(chǎn)等實物資產(chǎn)，但其財富價值并不受物理限制，可以跟隨社會財富的增長而同步增長，能夠抵御通貨膨脹，不會變相貶值。

住房作為一種成熟的資產(chǎn)配置手段，天然具有保值功能。美國等大多數(shù)國家的房價長期匹配經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入和物價水平。從中長期看，房價大部分時間都呈現(xiàn)穩(wěn)中略升趨勢，上升速度與名義經(jīng)濟(jì)增速和物價指數(shù)成正比。（國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部，《對房價上漲的仿真測算及調(diào)控建議》）

圖3：主要發(fā)達(dá)國家實際房價指數(shù)走勢（2015年=100）

數(shù)據(jù)來源：WIND

圖4：美國房價指數(shù)、CPI及GDP增速走勢（%）

數(shù)據(jù)來源：WIND，標(biāo)準(zhǔn)普爾，美國經(jīng)濟(jì)分析局，美國勞工部

圖5：中國房價指數(shù)、CPI及GDP增速走勢（%）

數(shù)據(jù)來源：WIND，國家統(tǒng)計局

我國近十年的房價漲幅，也處于GDP與CPI之間，圍繞人均可支配收入合理波動。不動產(chǎn)價格保持長期向上的根本原因在于稀缺性、剛性成本及內(nèi)生調(diào)整力。

首先，人多地少是我國基本國情，土地資源是糧食安全的基礎(chǔ)和穩(wěn)定“內(nèi)循環(huán)”的基石，必須嚴(yán)守18億畝耕地紅線，從根本上來講土地是稀缺的。

其次，征地成本存在剛性，土地出讓支出主要是征地拆遷補(bǔ)償、土地整理等。如果土地價格無法覆蓋轉(zhuǎn)化成本，土地難以形成供應(yīng)。

最后，土地和住房供應(yīng)具有較強(qiáng)的內(nèi)生調(diào)節(jié)機(jī)制：各地政府會根據(jù)地價、商品房庫存及去化情況調(diào)整供地節(jié)奏；房企也會根據(jù)市場售價和成本調(diào)整供應(yīng)，當(dāng)售價低于盈虧平衡線時，投資開發(fā)自然會減少。

（三）房價穩(wěn)定對經(jīng)濟(jì)和民生有重要意義

國際經(jīng)驗充分證明了房價下跌、資產(chǎn)價值“縮水”將形成嚴(yán)重的負(fù)面外溢效應(yīng)。從美國次貸危機(jī)、日本“失去的30年”看，如果任由資產(chǎn)價格持續(xù)下跌，會引發(fā)資產(chǎn)負(fù)債表衰退及一系列的惡性循環(huán)，對社會各方利益造成不良影響：金融機(jī)構(gòu)抵押物價值縮水，將降低金融資源支持實體經(jīng)濟(jì)的能力；持有房產(chǎn)的家庭財富“縮水”，負(fù)面的財富效應(yīng)抑制消費能力；實體經(jīng)濟(jì)受到?jīng)_擊，所有人的就業(yè)和收入都將受到影響。

住建部部長倪虹指出，我國房地產(chǎn)可以概括為“456”：房地產(chǎn)的相關(guān)貸款占銀行信貸的40%，房地產(chǎn)的相關(guān)收入占地方綜合財力的50%，居民財富60%都在住房上。一方面，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)“牽一發(fā)動全身”，對穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤有重要意義。另一方面，住房是我國居民重要的財富。保持資產(chǎn)價格穩(wěn)中略升，符合最廣大人民的根本利益，能更好保障人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。

“房住不炒”，強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性，但并不是否定住房的資產(chǎn)屬性。“有恒產(chǎn)者有恒心”，住房在較長的時間周期中，為居民在結(jié)婚、教育、養(yǎng)老等不同人生階段，提供了必要的生活載體和有力的財富支撐。居民通過持有合理數(shù)量的住房，進(jìn)行家庭資產(chǎn)配置，增加財產(chǎn)性收入，有利于擴(kuò)大中等收入群體規(guī)模，推動實現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)。

作為行業(yè)龍頭企業(yè)，我們始終強(qiáng)調(diào)，有效的行業(yè)調(diào)控是必要的。要防止價格出現(xiàn)大漲大跌，避免像日本、美國那樣由于非理性高熱而釀成危機(jī)。我們堅信，在“房住不炒”定位下，市場回歸真實居住需求，波動性將明顯減少，行業(yè)中長期穩(wěn)健發(fā)展的確定性更強(qiáng)。

二、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，形成更高水平的動態(tài)平衡

我國住房矛盾從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，主要體現(xiàn)為空間錯配和業(yè)態(tài)失衡。

（一）由“全面牛市”進(jìn)入“結(jié)構(gòu)性長?！?/strong>

前幾輪周期中，城市分化主要呈現(xiàn)“一線城市引領(lǐng)，三四線跟隨”的“雁行模式”；2017年開始呈現(xiàn)“三四線城市攀高、一二線城市承壓”的“二八輪轉(zhuǎn)”特征；到2020年，出現(xiàn)跨能級、跨區(qū)域的“超級分化”。2022年，我們提出“有效市場邊界”收縮，具有真實居住需求的主要城市住房需求更加旺盛。

圖6：2019-2022年主要城市人口、GDP、市場容量占比

數(shù)據(jù)來源：各地統(tǒng)計局、住建局，保利發(fā)展研究團(tuán)隊測算

如果我們單看綜合實力排名前10%的城市，常住人口占全國30%左右，經(jīng)濟(jì)總量占全國40%以上；新房規(guī)模占全國50%以上，一二手市場合計容量更是達(dá)近60%，并且近四年占比仍在不斷提升。房地產(chǎn)市場的不平衡遠(yuǎn)超過經(jīng)濟(jì)和人口的不平衡。

這些主要城市的人口規(guī)模與最大的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體基本相當(dāng)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、人口持續(xù)流入、資源持續(xù)導(dǎo)入，城市生命周期仍在往上，房地產(chǎn)市場處于成長期，將呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性長?！碧卣?。

從總量看，區(qū)域的結(jié)構(gòu)性矛盾逐漸緩解，正在走向更高水平的供求均衡。近年土地供應(yīng)向主要城市、核心區(qū)域集中，低能級城市土地成交規(guī)模占比下降，帶動市場規(guī)模進(jìn)一步集中，供需結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)優(yōu)化趨勢。以上海為例，在新增供應(yīng)的帶動下，2022年新房市場規(guī)模同比實現(xiàn)了正增長。

圖7：全國100大中城市住宅類用地成交總價占比

數(shù)據(jù)來源：WIND

從房價看，分化特征更加明顯。主要城市近10年房價漲幅高于全國水平，即使是2022年均價仍實現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，市場表現(xiàn)更加平穩(wěn)健康。

（二）區(qū)域經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是城市分化的核心推手

今年我們嘗試從區(qū)域經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)角度，深化“有效市場邊界理論”，尋找住房需求背后的深層次決定因素。

一個城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的趨勢性變化，一方面決定了城市筑巢引鳳的能力，吸納更多、更高層次的人才留存；另一方面決定了城市的造富能力，居民收入水平的高低取決于支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。兩者疊加，最終決定了住房需求的增量空間和支付水平。

因此，城市分化是常態(tài)，也是動態(tài)。未來70%-80%經(jīng)濟(jì)新增長動能將發(fā)生在城市群、都市圈。但“三十年河?xùn)|、三十年河西”，區(qū)域經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展是一個動態(tài)演變的過程。

一些城市通過抓住產(chǎn)業(yè)新趨勢、新賽道，提升城市價值。以合肥為例，憑借“風(fēng)投城市”模式，形成“芯屏汽合”(集成電路+新型顯示+新能源汽車+智能合成)急終生智”(應(yīng)急安全+智能終端+生物醫(yī)藥+人工智能)的新興產(chǎn)業(yè)格局，吸引了豐富的高素質(zhì)人才，產(chǎn)生了大量的市場需求和購買力，本輪市場表現(xiàn)更加穩(wěn)定。另一些城市盡管暫時面臨經(jīng)濟(jì)增長壓力，但仍具備后發(fā)優(yōu)勢，可憑借區(qū)域重大戰(zhàn)略承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，形成增量人口和住房需求。

（三）業(yè)態(tài)分化難以逆轉(zhuǎn)，供需錯位存在改善空間

全國商辦物業(yè)已經(jīng)超前供應(yīng)。商辦市場比住宅市場提前四年見頂回落，去化周期不斷延長，部分核心城市的商辦業(yè)態(tài)也出現(xiàn)空置率高企。商業(yè)性質(zhì)的公寓，明顯供過于求，與住宅價格的比值持續(xù)下降。

不合理車位配比造成資源浪費，不符合高質(zhì)量發(fā)展要求。當(dāng)前老城區(qū)、中心區(qū)域存在車位不足的問題，但郊區(qū)、低能級城市的車位規(guī)劃和供應(yīng)已經(jīng)超過發(fā)展需求，形成了大量資源閑置和庫存積壓。

業(yè)態(tài)失衡的局面需要及時扭轉(zhuǎn)。增量方面，要尊重市場真實需求，降低一二線中心區(qū)域的商辦比例，新增資源更多用于住宅用地，推動職住平衡；合理規(guī)劃車位配置，降低城市外圍的車位配比要求。存量方面，部分地方正采用“紅地”（商業(yè)用地）變“黃地”（住宅用地）的方式，調(diào)整過剩的商業(yè)用地，逐步有條件轉(zhuǎn)為住宅用地，釋放更多優(yōu)化空間。

三、動能轉(zhuǎn)換，由“量的擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)的提升”

過去我國房地產(chǎn)市場主要由金融拉動，房價與M2強(qiáng)相關(guān)，現(xiàn)在增長動能則更多來自于經(jīng)濟(jì)增長和收入提升。住房需求量與質(zhì)的均衡提升，將為中國房地產(chǎn)市場帶來新的空間和機(jī)會。

從“有房住”到“住好房”，人民群眾對住房功能的需求正從滿足基本居住，轉(zhuǎn)為滿足高品質(zhì)生活需要，對居住空間、社區(qū)環(huán)境和配套服務(wù)提出更高要求。

（一）需求端：“中位數(shù)”揭示真實居住水平，品質(zhì)提升潛力較大

我們嘗試從“中位數(shù)”打開我國居民住房的真實結(jié)構(gòu)。「“中位數(shù)”是聯(lián)合國、世界銀行、國際貨幣基金組織等國際機(jī)構(gòu)通行的房價統(tǒng)計方法。房價中位數(shù)是居于排列中間位置的房價（將所有成交案例從高到低排序，選擇位于中間位置的樣本值）。相比起“平均數(shù)”，中位數(shù)不易受極高值或極低值影響」。過去20多年房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，平均房價持續(xù)上漲，大家理所當(dāng)然地認(rèn)為居民住房已經(jīng)很貴，品質(zhì)也足夠好。但保利發(fā)展作為長期深耕主流城市、主流需求的代表性企業(yè)，從真實的客戶視角出發(fā)，看到的事實并不一樣。

“中位數(shù)”比“平均數(shù)”更能客觀反映實際情況。特別是在極端數(shù)值較多的情況下，房價中位數(shù)能夠更準(zhǔn)確地反映一般老百姓購買的主流商品房面積和價格水平。正如大家對平均收入的“認(rèn)知偏差”一樣，我國居民人均可支配收入達(dá)到3萬元以上，但實際上6億人每月平均收入也就1000元左右，僅1億人月收入超過5000元。

從保利發(fā)展成交數(shù)據(jù)看，住宅產(chǎn)品成交單價、總價的中位數(shù)比平均數(shù)分別低了5000元、70萬元，呈現(xiàn)明顯的“啞鈴型”結(jié)構(gòu)。

從重點城市成交數(shù)據(jù)看，在2022年所有成交的住房中，成交總價低于平均數(shù)的套數(shù)占比為62%。在共同富裕背景下，人民群眾消費能力和意愿將不斷提升，產(chǎn)生海量的居住品質(zhì)改善需求，為行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展提供源源動力。

圖8：總價在平均數(shù)之下的成交套數(shù)占比

數(shù)據(jù)來源：保利發(fā)展研究團(tuán)隊、克而瑞數(shù)據(jù)庫

（二）供應(yīng)端：居住品質(zhì)受供給制約，難以滿足美好生活需要

我國住房早期粗放式發(fā)展解決了“有房住”的問題，但離“住得好”還有漫長的路程。大量存量房建成于2000年以前，商品房占比低，質(zhì)量較差。2000年以后，商品房快速發(fā)展。但前10年，房價一直保持在低位，受限于成本，房屋建造標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，品質(zhì)也較低。后10年，房價快速上漲，但開發(fā)商缺乏動力和能力提升品質(zhì)。缺乏動力是因為核心區(qū)域供不應(yīng)求，只要品質(zhì)不是太差，都“不愁賣”；缺乏能力，是受各種限制性政策影響，“房地價縫差”太窄，品質(zhì)提升空間受限。

圖9：1998-2022年商品房均價及土地成本走勢

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

（三）商品房開發(fā)將由“峰值時代”向“品質(zhì)時代”過渡

品質(zhì)居住需求的供需矛盾帶來巨大的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。從發(fā)達(dá)國家看，美國、英國、澳大利亞的存量房流通率峰值在5%-6%，而我國當(dāng)前僅1%-2%。以房屋30年生命周期考慮，預(yù)計平均每年將產(chǎn)生超過800萬套改善需求。

圖10：存量住房建成時間占比

備注：數(shù)據(jù)來源2020年人口普查數(shù)據(jù)，為家庭戶住房建成時間情況，占比為戶數(shù)占比。

當(dāng)前限價政策逐漸放開，為提高住房品質(zhì)創(chuàng)造了空間。在右肩的“品質(zhì)時代”，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入買方時代，客戶在房屋品質(zhì)、功能、環(huán)境、配套和服務(wù)等方面都還存在諸多改善訴求。如何更好地發(fā)現(xiàn)并滿足這些需求，將是房企接下來要解決的重大課題。

一、行業(yè)層面，建立住房梯級消費體系，形成良性循環(huán)機(jī)制

“先租后買、先舊后新”的住房梯級消費體系逐步形成：保租房和市場化長租房滿足新市民、青年人的過渡性需求；二手房、共有產(chǎn)權(quán)房等更多滿足“首置”等剛性需求；而新建商品房則更多滿足品質(zhì)居住需求。

（一）維護(hù)“大樹生態(tài)系統(tǒng)”，增強(qiáng)多層次市場的穩(wěn)定性

存量占比提升是成熟期右肩階段的重大特征，將對市場運行邏輯產(chǎn)生重大影響?？梢杂?strong style="margin: 0px; padding: 0px; outline: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box; overflow-wrap: break-word !important;">“大樹生態(tài)系統(tǒng)”來理解：其中，二手房、新房市場是樹干和枝葉，存量房是地下的根系，根系的分布范圍可以達(dá)到樹冠的2-4倍大小。

在現(xiàn)階段存量房將發(fā)揮更重要的穩(wěn)定器作用，在合理的波動范圍之內(nèi)，通過釋放或回收供給，平抑價格過快上漲或托住價格下行，整體市場更趨穩(wěn)定。因此，各方面要形成新的“生態(tài)思維”，呵護(hù)市場的穩(wěn)定預(yù)期，避免“樹冠”波動幅度超出安全閾值，防止大樹“根基”被破壞以及自身調(diào)節(jié)機(jī)制失靈，共建行業(yè)健康生態(tài)。

（二）暢通住房流通體系，充分發(fā)揮價格信號意義

新發(fā)展階段中，不同層次市場之間高度聯(lián)通，活躍的二手房交易將為新房市場輸送改善需求，二手房的順暢有序流通和供求平衡，又會關(guān)系到新房、土地市場的穩(wěn)定。如北京、上海等城市二手房市場規(guī)模大、交易活躍，改善客戶的“賣一買一”鏈條順暢，新房市場表現(xiàn)亦較穩(wěn)定。取消“四限”等行政性措施、推廣“帶押過戶”、簡化“連環(huán)單”流程等，既有利于暢通房地產(chǎn)市場的“血液循環(huán)”，又能推動價格回歸合理，向市場傳遞積極信號。

圖11：2022年部分主要城市二手房、新房銷售套數(shù)

比例（二手房/新房）

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫，克而瑞數(shù)據(jù)庫，各地住建局、房管局等，保利發(fā)展研究團(tuán)隊整理

（三）盤活挖潛存量房源，形成“租購并舉”新格局

目前租賃住房市場呈現(xiàn)市場化和保障性“雙軌并行”的局面。市場化企業(yè)參與的租賃住房市場，土地成本過高，缺乏可持續(xù)的商業(yè)模式；地方政府主導(dǎo)的保障性租賃住房，發(fā)展仍面臨資源、資金等方面的挑戰(zhàn)。

從長期看，多數(shù)城市核心地段新房的供應(yīng)越來越稀缺，核心區(qū)居住需求的滿足需要依靠彈性更大的存量房。發(fā)展租賃住房不應(yīng)占用過多的新增供地，而應(yīng)該在存量上做文章，滿足新市民、青年人的居住需求。

圖12：住房梯級消費體系

在需求端，可以加大財稅支持力度，通過發(fā)放“租賃券”等方式，降低租金支付壓力，提升資產(chǎn)回報水平，從而構(gòu)建可持續(xù)的市場化機(jī)制。在供給端，發(fā)揮政府投資帶動作用，推廣河南、廣東中山等地的做法，按合理價格收購企業(yè)和居民的存量住房，特別是城市中心區(qū)域的存量房，進(jìn)行更新改造；鼓勵地方平臺引進(jìn)市場化房企，發(fā)揮其投資、開發(fā)和運營優(yōu)勢，實現(xiàn)城市閑置資源的高質(zhì)量再利用。

二、企業(yè)層面，高質(zhì)量發(fā)展成為必由之路

對于房企而言，在成長期，沒有規(guī)模就沒有優(yōu)勢，只有做大規(guī)模，才能贏得客戶、供應(yīng)鏈和更多金融資源。進(jìn)入成熟期，企業(yè)在達(dá)到一定規(guī)模后，必須轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，增強(qiáng)核心競爭力，構(gòu)筑護(hù)城河。

（一）優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，由“外延式”向“內(nèi)涵式”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變

必須通過高質(zhì)量發(fā)展防范化解風(fēng)險。我國上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率接近80%，超過日本、美國頭部房企的歷史高點75%、66%。在住房短缺時代，“三高”模式有利于提高供給效率，帶動了商品房市場發(fā)展和快速城市化。但行業(yè)進(jìn)入成熟期后，部分房企仍一味加大杠桿，負(fù)債率甚至超過90%，嚴(yán)重透支未來，風(fēng)險暴露是一種必然。

桉樹是我國南方地區(qū)廣泛種植的經(jīng)濟(jì)作物，具有快速生長的優(yōu)點。但大面積種植的“桉樹林”可能會導(dǎo)致地下水位下降，加劇土地的侵蝕，影響當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)系統(tǒng)的平衡，導(dǎo)致生物多樣性的喪失。過去幾年，這些房企如同“桉樹林”一般大肆擴(kuò)張，導(dǎo)致盲目投資和重復(fù)建設(shè)，大量產(chǎn)品在空間位置、功能品質(zhì)上都跟客戶真實需求不匹配，形成巨大浪費，損害了行業(yè)的生態(tài)和長期健康。

“桉樹林”模式已經(jīng)不能適應(yīng)品質(zhì)時代的要求。在土地投資上，這種模式以資源獲取為導(dǎo)向，不考慮真實居住需求，盲目在遠(yuǎn)郊拿地，甚至下沉五六線城市，需求退潮下陷入困境；在產(chǎn)品定位上，以成本最低為導(dǎo)向，熱衷于充當(dāng)“價格殺手”，不對客戶需求進(jìn)行研究，產(chǎn)品“千盤一面”；在生產(chǎn)建造上，一味迷戀高周轉(zhuǎn)，不追求品質(zhì)口碑，房子“交付即貶值”，更不要說為客戶創(chuàng)造價值。

優(yōu)質(zhì)房企必須“瘦身健體”，在控制負(fù)債規(guī)模的情況下，保持“質(zhì)的有效提升和量的合理增長”。上市房企再融資重啟，通過定增、配股等方式優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，將降低資產(chǎn)負(fù)債率。優(yōu)質(zhì)房企可以通過提升資產(chǎn)經(jīng)營和資本使用效率，發(fā)揮品牌和信用優(yōu)勢，提高盈利能力和投資回報率，從而實現(xiàn)經(jīng)營質(zhì)量的大幅提升。

（二）精準(zhǔn)把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會，在主要城市成為引領(lǐng)者

這一輪市場調(diào)整中，凡是資源分布相對合理、聚焦主要城市的房企，業(yè)績都實現(xiàn)快速反彈，而選錯賽道、盲目進(jìn)入低線城市的房企，后勁越來越弱。我們前面也強(qiáng)調(diào)，城市分化是不斷動態(tài)變化的，考驗房企的戰(zhàn)略洞察力和執(zhí)行力。這一方面要求房企能準(zhǔn)確把握行業(yè)中長期趨勢，深刻理解城市分化背后的推動力量，并能動態(tài)跟蹤不同城市產(chǎn)業(yè)、人口的流動變化。另一方面，投資體系要與戰(zhàn)略體系緊密結(jié)合，投資管控行之有效。既能長期保持戰(zhàn)略的連續(xù)性和穩(wěn)定性，又能準(zhǔn)確、靈活把握中短期節(jié)奏，避免“諸侯割據(jù)”“分豬肉”導(dǎo)致的投資失控。

成熟市場的集中度將持續(xù)提升，只有準(zhǔn)確認(rèn)知區(qū)域經(jīng)濟(jì)、客戶和市場的企業(yè)才有機(jī)會成為引領(lǐng)者。以香港為例，1500億的市場容量中，第一名占300億，前十名占據(jù)整體容量的百分之七八十。城市冠軍的資源吸納能力將越來越強(qiáng)，如濱江在杭州、建發(fā)在廈門，保利發(fā)展在廣州、佛山等多個城市。隨著市場容量迅速向最有價值的10%城市集中，競爭將更加白熱化，對房企讀懂城市、認(rèn)知市場的能力提出更高要求。

（三）準(zhǔn)確匹配客戶品質(zhì)需求，創(chuàng)新升級人居產(chǎn)品

新一代居住產(chǎn)品的研發(fā)和創(chuàng)新能力，將成為優(yōu)質(zhì)房企的護(hù)城河。房地產(chǎn)開發(fā)要從“生產(chǎn)者思維”轉(zhuǎn)向“客戶思維”，引領(lǐng)整個開發(fā)流程向“以客戶為中心”轉(zhuǎn)變。房企要捕捉客戶需求的變化和品質(zhì)提升的要點，推動居住產(chǎn)品跨越式發(fā)展，形成差異化競爭優(yōu)勢。健康人居方面，滿足人們對健康生活、健康社區(qū)的需求。綠色低碳方面，探索開發(fā)生態(tài)住宅，改進(jìn)新設(shè)計、新材料、新工藝和新科技，減少污染，保護(hù)環(huán)境。智能住宅方面，應(yīng)用無接觸通行，智慧家居系統(tǒng)解決方案等。

（四）提供全生命周期服務(wù)，開發(fā)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)運營“雙軌驅(qū)動”

人民對美好生活的向往，要求房企提供全年齡段、綜合配套和資產(chǎn)管理的全生命周期服務(wù)。高質(zhì)量發(fā)展的房企要具備資產(chǎn)運營、資本運作等核心能力，從單純“重開發(fā)”“重銷售”向“重運營”“重體驗”轉(zhuǎn)變。在物業(yè)、租賃、商業(yè)、酒店、文旅和養(yǎng)老等綜合業(yè)態(tài)的運營服務(wù)之外，抓住城市更新、公共服務(wù)等新機(jī)遇，挖掘更大客戶價值。

（五）堅持長期主義導(dǎo)向，為客戶創(chuàng)造長期價值

部分嚴(yán)重危害購房者合法權(quán)益的“三高”房企已經(jīng)退出，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸形成由信用、品牌和公司治理能力構(gòu)成的競爭壁壘。當(dāng)前房企的信任度已經(jīng)成為購房決策的關(guān)鍵因素，同一地段相似定位的兩個樓盤，因為開發(fā)商的信用、品牌美譽(yù)度差異，銷量流速可以相差近五倍。這種信任度不僅僅看第三方信用評級機(jī)構(gòu)的評級，也不只看當(dāng)?shù)厥袌龅恼加新剩?strong style="margin: 0px; padding: 0px; outline: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box; overflow-wrap: break-word !important;">而是看這家企業(yè)是不是長期堅持穩(wěn)健、審慎的財務(wù)風(fēng)格，是不是一家治理規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)。只有為客戶創(chuàng)造長期價值的房企，才能實現(xiàn)可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展。

圖13：“桉樹林”與新發(fā)展模式對比

總而言之，一個平穩(wěn)健康的房地產(chǎn)市場，是一個經(jīng)濟(jì)體健康、穩(wěn)健、可持續(xù)發(fā)展的標(biāo)志，也是一個國家經(jīng)濟(jì)成就和社會財富的體現(xiàn)。在新發(fā)展階段，房企只有堅持“房住不炒”，穩(wěn)健經(jīng)營，建立以真實客戶需求為基礎(chǔ)的商業(yè)模式，打造極具競爭力的專業(yè)能力和管理能力，才能實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，在行業(yè)變革之中行穩(wěn)致遠(yuǎn)。